『フラット３５の金利予測の方法』

 

（2017年9月1日時点でのブログ記事の情報です。ご覧いただいた時点で販売状況や法規制の内容等が変更となっている場合がございます。詳細は、その都度ご確認をお願いいたします。）

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

９月に入りました。

いきなり秋の気配を感じさせる陽気となりましたが、来週には３０℃を超す予報になっているので、残暑はまだまだ終わりません。

『暑さ寒さも彼岸まで』と言われる通り、あと３週間程は暑さに負けないように頑張りましょう！

さて、月が変わったという事で、住宅ローンやフラット３５の９月の金利も発表されました。

変動金利は、概ね引き続き同じ条件の様です。

あとは、各金融機関のキャンペーンや競争原理による審査の各案件ごとに多少の変動があるかもしれません。

藤島住宅公式ホームページのスタッフブログでも、私が当番で９月の住宅ローン・フラット３５の金利についてアップしましたので、そちらもご覧ください。

藤島住宅スタッフブログ

 

フラット３５の９月金利について、主な部分を転記しておきます。

９月は、０.７８％で、８月から０.０４％下がりました。

フラット３５Sは、フラット３５の基準金利から借入当初５年または１０年間は、０.３％の金利優遇が受けられます。１１年目から１.０８％となります。

ちなみに、藤島住宅の自社物件は、１０年間の金利優遇が受けられる建物の品質(技術基準)をクリアーしています！

フラット３５Sでの最低金利０.７８％は、いくつかの金融機関で借入れできますが、その他の部分で条件が変わります。

融資手数料は、融資額の１～２％の間で設定している金融機関が多いですが、『優良住宅ローン』では、住宅性能評価を取得している物件は、融資額の０.５％となります。

これは、確かに魅力的ですね。

また、頭金が物件契約額の２割ご用意できる方は、『ARUHI(アルヒ)』のフラット３５Sでは、更に０.１％優遇され０.６８％となります。

さて、変動金利は、毎年４月と６月に金利の見直しが行われ、その間は原則基準金利が変わることはありません。

審査結果での金利の優遇幅が拡大縮小され実効金利では変動がありますが、基本的に毎月変わるものではありません。

フラット３５は長期金利となり、毎月金利設定が変わります。

たまに、「今後金利は上がりますか？下がりますか？」と聞かれます。

当たり前ですが、正直分からないですよね。

「景気は良くなってもらいたいですか？」と聞けば、

みなさん「はい。」と答えるでしょうから、結果的に金利が上がることは了承している？！ってことでしょうか。

ただ、目先の短期的なところで金利の予測が出来ないものか・・・

「フラット３５の金利予測」について、あくまでも雑学的参考として書いてみます。

 

◎フラット３５金利予測

 

フラット３５の金利は、どの様にして決まるのでしょうか？

フラット３５は、各金融機関が住宅購入者へ貸し出した債権を住宅支援機構が買い取り、債権化したものを機関投資家へ【機構債】として販売します。

これ以上細かい部分は省きます。（私も、理解しきれないので・・・）

フラット３５の金利は、この【機構債】をベースに各金融機関の利益分の金利を上乗せして決まります。

だからこそ、金融機関によって金利が違うのですね。

機構債の表面金利は、主に「日本の長期金利」（新発１０年物国債利回り）が元になります。（それ以外の要因もありますが、私には難しく説明できません！）

基本的には「日本の長期金利」（新発１０年物国債利回り）を、こまめにチェックしていると日々変動しますので、ある程度予測はつくかと思います。

ただ、月初に上がったからと言って、来月のフラット３５の金利が上昇するかは分かりません。その月の中後半の様子をチェックしないと。

これで、上がりそうかな？下がりそうかな？と、毎日ネットや新聞等でチェックしている方は想像できるかもしれません。

次に、どの位変動するのか？

毎月２０日頃に、住宅支援機構が機構債の情報を公表しています。

《既発債一覧：住宅支援機構ホームページ》

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ここでの機構債の『表面金利』が、翌月のフラット３５の金利に影響を与えることが多いそうです。

参考に、埼玉りそな銀行での「フラット３５」で、《借入れ期間２１年以上・融資額：契約額の９割以内・事務手数料：定率タイプ》の条件での金利の推移は以下の通りです。

５月：１.０６％

６月：１.０９％（前月比：＋０.０３％）

７月：１.０９％（前月比：±０％）

８月：１.１２％（前月比：＋０.０３％）

９月：１.０８％（前月比：－０.０４％）

この様に、ある程度の予想は出来そうですね。

ただ、この通りにならないこともあるので、あくまでも参考に。

そして、長々とここまで書いておいてですが・・・

仮に月末に決済の予定を組んでいたとして、２０日頃になって来月金利が下がりそうだから・・・と言っても、金融機関・司法書士・売主・工事関係の多くの業者などなど、いろんな方が関わっているので、簡単に日程を変えることは予想以上に難しい場合があります。

諸々の条件が融通が利いた時は、上記を参考にして少しでも金利を抑えられれば良いですね。

その他、住宅ローンについてのご質問やご相談がありましたら、どんな事でも遠慮せずご相談ください。