長期優良住宅のメリット・デメリットは？

 

（2020年12月1日時点での情報です。）

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

先日ご紹介しました弊社の新築一戸建て分譲、

【オープン ヴィレッジ南鳩ヶ谷】（第58期鳩ケ谷）

 

こちらの物件は、『長期優良住宅(新築)』対応となっています。

言葉を見る限り、良さそうな印象ですよね。

「税金が安くなる。」なんてお聞きになった方もいらっしゃるかと思います。

 

とは言いながら、実際のところ、普通の住宅と何が違って、どのような利点があるのかご存じの方は少ないかもしれません。

 

【オープン ヴィレッジ南鳩ヶ谷】（第58期鳩ケ谷）が長期優良住宅仕様となっていますが、藤島住宅として認定を受けての販売となります。

ただし、実際には、ご契約いただいたお客様が、その長期優良住宅認定を引き継ぐかをお決めいただきます。

メリットとデメリットを比較されて良いと思えば、物件のお引き渡しに合わせて長期優良住宅認定取得者の名義も変更します。

 

まず、メリットについて。

（主に、木造戸建て住宅の場合でご説明します。）

大前提として、「長期優良住宅」の認定取得していること自体が、お客様への安心につながります。

長期優良住宅を取得するためには、建物のスペックを一定の基準以上でなければ取得できないので、一般住宅よりは建物の機能性がアップしています。

 

「長期優良住宅」とは、大きく分けて以下Ａ～Ｄの４つの措置が講じられている住宅を指します。

Ａ．長期に使用するための構造及び設備を有していること。
Ｂ．居住環境等への配慮を行っていること。
Ｃ．一定面積以上の住戸面積を有していること。
Ｄ．維持保全の期間、方法を定めていること。

 

これらの具体的な措置とは、

★劣化対策・・・劣化対策等級（構造躯体等）「３」・・通常の自然条件下で適切な維持管理を行った場合、建物の構造が７５年から９０年耐えられる。

★耐震性・・・耐震等級（倒壊等防止）「２」「３」・・震度６強から７程度の地震の強さに対して、等級２では１.２５倍、等級３では１.５倍の地震力に対しても倒壊しない。

★維持管理・更新の容易性・・・維持管理対策等級「３」・・維持管理（清掃、点検及び補修）を容易とするため必要な対策が十分とられている。

★省エネルギー性・・・断熱等性能等級「４」・・平成28年に制定された基準（通称「28年基準」）に適合する程度のエネルギー削減が得られる対策を講じた住宅。

★維持保全計画・・・定期的な点検・補修等に関する計画を策定。

★住戸面積・・・一戸建ての住宅　75 ㎡以上。

★居住環境・・・地区計画、景観計画、条例に従い調和を図る。

 

上記の『等級』とは、は住宅性能表示制度の評価方法基準を引用しています。

藤島住宅では、１７年ほど前からすべての建物で「住宅性能評価書」を取得してきました。

その中で、「劣化対策等級」「耐震等級」「維持管理対策等級」については、既に最高等級の「３」を取得しています。

ですので、新しく長期優良住宅の認定を受けるにあたって、一部点検口の追加がありましたが、建物の性能についてはほぼクリアーしていました。

断熱等性能等級については、今までは「３」でした。

お客様をご案内した時に「藤島住宅の建物は、窓が多い。」と言われることが良くありました。明るさや風通しを考慮して出来るだけ窓を設置しています。

”断熱”という事だけを考えれば、窓は熱損失が一番大きいので窓は小さい方が良いのですが、室内が暗くなってしまったり、住宅の『パッシブデザイン』という観点で言ったら”日射取得”が少なくなってしまいます。

そこで、藤島住宅では、断熱材にスタイロフォームを採用し、窓サッシにはLow-Eガラス・窓枠とサッシ枠も樹脂製タイプ・２重ガラスの空気層も広めのサッシを標準仕様とするなどして、少しでも断熱性能を高めるようにバランスを取ってきました。

その上で、等級「４」を取得するために、窓の面積・配置を変更することで基準をクリアーすることが出来ました。

とは言っても、【オープン・ヴィレッジ南鳩ヶ谷】の間取り図を見ても、今までと遜色ない窓の配置がされているかと思います。

この様に、長期優良住宅の認定を受けるためには、一定以上に地震に強く、断熱性能に優れ、材料の劣化の進行を遅らせる対策を取り、維持管理がしやすい構造になっているのです。

 

「維持保全計画」とは、お引き渡しから３０年間の定期点検が、予め計画が立てられています。そして、点検の結果を踏まえて適切な補修・改修等を行うことにより、長期に渡り建物の品質が維持されることになります。

点検・修繕の記録を残しますので、ご自身としても安心してお住まい続けられます、。

仮に売却となった場合でも、お住まいの記録がしっかり残っていた方が、買主様にとって大きな安心感となります。中古物件は、やはり『未知な部分』が不安材料になりますので。。

でも、最初の第１印象である室内の様子も大きなウェイトを占めますので、将来売却の可能性がある場合は、出来る限り丁寧にお住まいになることをお勧めします！

 

以上が建物の品質についてのメリットです。

 

次に、税金面でのメリットです。

《住宅ローン控除額の拡充》

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末時点での残債の１％の額を限度に所得税と住民税の一部から控除できます。

現状では、令和３年末までの入居の場合、一般住宅での控除対象となる借入限度額は４，０００万円となっています。年額４０万円となっています。

長期優良住宅の認定を受けた住宅の場合は、借入限度額が５，０００万円になります。控除率は同じ１.０％ですので、年額５０万円となります。

ちなみに、藤島住宅で現在販売中の物件では、最高額は４，５７０万円です。フルローンで購入される場合は、全額控除対象となります。

ただし、あくまでも控除可能額ですので、実際に所得税と住民税の一部を合計した額が控除となります。

住民税からの控除額は、非課税の物件は約９７，０００円、弊社の建売など売主が不動産業者で消費税１０％課税されている物件は、約１３６，０００円が上限となります。

 

たまに、「毎年４０万円戻ってくるの？」と聞かれますが、あくまでもご自身で支払っている税額です。

例えば、所得税が２０万円だとしたら、住民税からの上限の約１３万円と合わせて、３３万円が控除対象となります。

ですので、自己資金があるのにわざわざ４，０００万円借りるメリットはありません。

つまり、長期優良住宅ということで、住宅ローン控除額が５，０００万円になっても、埼玉でに一般的な建売分譲では、その恩恵を受ける方は限られてきますね。

これから、会社から源泉徴収票が渡される時期ですので、源泉徴収税額（所得税）を確認してみましょう。

 

《登録免許税率引き下げ》

売買契約の手続きが進み、最後に決済・お引き渡し後に登記を行う際の『登録免許税』の軽減を受けられます。

新築戸建住宅の場合、建物の所有権登記を「所有権保存登記」と言います。

長期優良住宅の認定を受けている場合は、評価額×０.１％を登録免許税として課税されます。

本則では０.４％ですが、既に一定条件を満たせば一般住宅であっても税率は０.１５％ですので、長期優良住宅の認定を受けることでのメリットは、０.０５％です。

一般的な建売住宅の場合、床面積や仕様により変わりますが、概ね８００万円～１，０００万円かと思われます。

ですので、１，０００万円だとしても登録免許税の軽減は、５，０００円くらいにしかなりません。

 

中古戸建住宅の場合は、一般住宅が０.３％で長期優良住宅が０.２％です。中古住宅の場合は、築年数によりますが、そもそも評価額も低くなるので、０.１％の差も税額としては僅かなではあります。

マンションの場合は、０.３％が０.１％になり、税率面では一番メリットが大きくなります。

 

《固定資産税軽減の延長》

新築住宅の場合、建物分の固定資産税額が１/２となる軽減を受けられます。

戸建住宅の場合は、一般住宅では３年間のところ、長期優良住宅に場合は５年間に延長されます。

マンションの場合は、一般住宅では５年間が、長期優良住宅では７年間に延長されます。

私の自宅はマンションですが、６年目にドーンと上がりましたので、２年間であっても延長されるのは助かるかと思います。

 

《不動産取得税軽減の増額》

不動産を取得した時に、その評価額が一定の控除額を超えた部分については、不動産取得税がかかります。

新築の一般住宅での控除額は１，２００万円ですが、長期優良住宅では１，３００万円に増額されます。

ただし、一般的な建売住宅の場合は、評価額はおよそ１，０００万円程なので、実質関係ないかなって感じですね。

 

 

さて、デメリットは？！

長期優良住宅の認定を受けて名義人として登録することでのデメリットとしては、費用が発生するという事です。

藤島住宅では、長期優良住宅の認定を受けることは弊社で行うので、お客様に費用負担は発生しませんが、注文住宅の場合は、あくまでも施主の希望によって認定を受けるので、上記の技術的な基準に合わせるための建築費用や申請などの事務的作業への手数料などが別途請求されます。

会社によっては、手数料だけで何十万円。。。と言われる場合もあるそうです。

 

また、長期優良住宅の認定を受けると３０年間にわたり１０年を超えない間隔で、定期的に点検を受け、適切な補修工事を行うことが義務となります。

藤島住宅でも、責任をもって５年毎に点検を行う予定です。ただし、どうしても点検にも費用負担が発生します。

例えば、外壁にサイディング、屋根にはスレート葺を採用している場合、一般的には、およそ１３年前後で外壁や屋根・ベランダなどの塗装と言われています。

外周全体の塗装をした場合、建物の立地や大きさ、形状、そして、塗料のグレードによって費用は変わってしまいますが、一定以上のしっかりした塗料を使用すると約１３０～１６０万円ほどは必要になります。

ちなみに、あまり安い塗料を使っても、結局耐久性が弱いので劣化が早くなってしまいます。また、足場を架ける費用が高いので、ご予算にもよりますが、出来れば全部まとめて行った方が、屋根と外壁を分けて行うよりは結果的には費用を抑えられます。

もちろん、新築時にグレードの高い外壁や屋根材を使用している場合は、補修等のサイクルも長めになるかと思います。

戸建を購入したからにはメンテナンス費用は掛かりますので、長期優良住宅の認定を受けた場合に義務化されるからと言って、必ずしもデメリットではないのですが、定期的に費用負担が発生します。

 

もし、費用負担が厳しくなり長期優良住宅の認定を取り消すこともできますが、新築を購入されてから１０年以内に取り消した場合の大きなリスクがあります。

あくまでも、現時点でのリスクです。

住宅ローン控除との関係によりますが、国交省や国税庁のホームページにも一切記載されていないとのこと！

住宅ローン控除は、通常１０年間控除を受けることができます。

しかし、もし１０年以内に長期優良住宅の認定を取り消すと、それ以降は住宅ローン控除も受けられなくなってしまう。。。という取り決めになっています。

住宅ローン控除を１０年間受けられることと、長期優良住宅の認定を受けることは、そもそも全く別次元の話なのに、なぜそこだけ紐づけられてしまうのか？！

この話を聞いた時は、「それは、何か勘違いしているんじゃないの？！」と疑っていました。

しかし、国交省の担当者に確認したら、「はい、そうです。」との回答。

「そんなの、おかしいに決まってるでしょ！」と言ったら、

「こちらでも、この部分については問題意識を持っており、国税庁と協議しているところ。」とのことでした。

しかし、現時点では、この取り決めは無くなっていません。

そして、本当に改善されるのか？　

いつ改善されるのか？　

将来改善されたとして、過去にさかのぼって認定を受けた方や取り消してしまった方に適用してもらえるのか？

担当者の方も、現時点では明確な回答が出来ないとのことでした。

 

これも、長期優良住宅のメリットとデメリットを比較して、ご自身で「良い。」と思って始めたことなので、少なくとも１０年間は続けよう！とも思えなくはないのですが・・・

思うしかないか・・・

でも、法の専門家でもありませんが、法律の立て付けとして、疑問でしかないですね。

 

それから、各所管行政庁から無作為に点検や補修の実績状況を求められることがあります。もし、長期優良住宅の認定を受けたにもかかわらず、点検を受けなかったり補修を行っていない場合、改善などを求められますが、それに従わなかったり虚偽の報告をおこなったりすると罰金が科せられる場合がありますので、ご注意ください。

 

 

結論！？

すみません、長くなってしまいましたが、、、

最初にも書きましたが、長期優良住宅であること自体は、とても良いことだと思います。

注文住宅などの高気密・高断熱住宅からすると、数値的には下がってしまうのですが、それでも、何もない一般住宅よりは、長期優良住宅の認定を受けるには、住宅の性能が、絶対的に一定の水準以上であることは確かです。

折角それだけの性能を持った住宅ですから、出来る限り、長期的にその性能を維持した方が良いのも確かかとは思います。

ただし、そこには費用も掛かりますし、それぞれ経済的事情も違うかと思いますので、長期的視野でバランスを比較検討する必要があります。

 

マンションの様に、管理費・修繕積立金を支払うと思えば！　戸建であっても計画的に毎月積み立てると無理なく修繕計画を実施できます。

 

藤島住宅の新築戸建て分譲、長期優良住宅の認定物件です。

現地のご案内などお気軽お気軽にお問い合わせください。

【オープンヴィレッジ南鳩ヶ谷】

 

 

ちょっと、横道！

断熱等級の『平成２８年基準』ですが、元々、今年の２０２０年にすべての新築住宅に対して施工が義務化される予定でした。ところが、２０１８年末になり、「平成２８年基準に適合しているか否かの説明義務。」と、一歩二歩後退となってしまいました。

国がやる気の無さ・・というよりは、我々住宅業界・建築業界のやる気の無さが一番の原因の様です。。。

藤島住宅では、早期の段階から住宅性能評価住宅としてきましたので、少しプラスすることで長期優良住宅の認定基準に対応させることができますが、今まで何もしてこなかった業者にとっては大きなハードルになってしまいます。

２０１３年から示して７年間の猶予期間としていましたが、２０１８年の段階で約５割の業者で対応が取れていないことが分かり、実質後１年での対応が難しく混乱を招く恐れから、説明義務にとどめるように変更がなされました。

とは言いながらも、大手ハウスメーカーや建売業者には、強く努力目標として課せららているようなので、どんどん業界全体を牽引してもらいたいと思います。

正直、平成２８年基準は、それ程すごく良い断熱性を求めているわけではありません。

高気密・高断熱の住宅の普及、ZEH(ゼッチ)住宅へと移行していくかと思います。ZEH(ゼッチ)住宅とは、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略なのですが、住宅の高断熱性能、省エネ設備機器、HEMS、太陽光発電システム等を組み合わせることにより、エネルギー消費を上回るエネルギーを自宅で発電（創る）し、実質エネルギー収支をゼロまたはプラスにする住まいのことです。

これ以上は長くなってしまうので、詳細は、改めてブログでご説明します。

 

この記事を書き始めてから、何日たったのか？

ようやく終わりを迎えた。。。