アパートを建てて相続税対策。

 

 

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

 

さて、相続税対策の一つとして、所有している土地にアパートやマンションを建てたり、土地から購入してアパート等を建てて、不動産物件として相続するという方法があります。

１億円の預貯金を相続すると、相続課税価格は１億円で計算されます。

仮に、１億円の土地を購入し、アパートを建て賃貸に出していた場合は、土地と建物の相続税評価額を計算し相続税額を算出しますが、

相続税評価額を計算する時に『路線価（ろせんか）』を利用します。

路線価とは、各道路ごとに㎡単価で基準となる価格が示されています。かと言って、同じ道路に面している土地が、全て同じ価値ということは無いので、角地や奥行の長さ、不整形地などによって価格を補正します。

 

路線価は、一般的に、実勢価格の７０～８０％と言われています。

ネット上など８０％と書いてある方が多いかもしれませんが、私としては、普段実務においては、７０％に近いと感じています。

８０％とは、公示価格に対しての割合で、公示価格は一般不動産取引の参考価格とされていますが、実際の取引価格よりかは低く設定されており８割５分～９割前後でしょうか。

 

路線価は、㎡単価で記載されているので、補正した価格に土地面積をかけることで、土地の相続税評価額が分かります。

 

要するに、同じ１億円でも、不動産に変わっただけで、相続税の評価としては、８０～７０％近くになります。

 

そして、お得はこれだけではありません。

さらに、その土地にアパートを建てて賃貸業を営んでいた場合、この土地は『貸家建付地（かしやたてつけち）』としての評価になり、一定の割合で評価額が減額されます。

イメージとしては、アパートやマンションの賃借人が土地を利用していると考えて、その分は割り引いてあげるという事です。

貸家建付地の評価額の計算式は、

貸家建付地の評価額＝本来の評価額×（１－借地権割合×借家権割合(30％)×賃貸割合）

で計算されますが、詳細はややこしくなりますので、ここでは割愛します。

ざっくりとですが、

さいたま市、川口市などでは、借地権割合が６０～７０％のところが比較的多いので、仮に賃貸物件が満室（１００％）の状態だとすると、約２０％減額されるのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

※念のためですが、「貸家建付地」による評価額の計算は、あくまでも、土地に応じて借地権割合が３０～９０％に定められており、賃貸の状況（入居率）によって変わります。

 

そして、なんとなんと！　さらに減額の特例が・・・

 

「小規模宅地等の特例」

小規模宅地等の特例とは、被相続人が所有していた土地の用途や面積などの諸条件により、評価額の軽減が受けられます。

例えば、被相続人が自宅として利用していた土地は、３３０㎡までは８０％の減額となります。

「８０％になる」ではありませんよ、

「８０％ＯＦＦ！」です。

 

 

他、要件については、細かく細分化されていますので、ここでは全部お伝えできませんが、

被相続人が自分の土地にアパートやマンションを建てたり、または駐車場として賃貸業を営んでいた場合は、『貸付事業用宅地等』に該当し、土地面積２００㎡までは評価額が５０％引きとなります。

 

なお、適用要件として、相続人が相続開始後１０ヶ月間（相続税申告期限）所有し賃貸業を継続しなくてはなりません。

 

ここで、一つ注意が必要です。

「相続税対策としてアパート建築」とお伝えしていますが、露骨な相続税減額目的と認められた場合は、控除を受けられない場合があります。

平成３０年４月から、貸付事業用宅地等の軽減は、３年以上賃貸業を行っていることが要件となりました。

相続税対策のために、慌てて賃貸業をはじめても間に合わない場合があります。

 

 

多くの方にとっては、あまり関係のないことかもしれませんが・・・

参考までにまとめてみました。

※上記の内容は、大まかな原則部分となります。実際に、相続税について計算する時は、様々な要件が関係してきますので、専門の税理士・弁護士へご相談ください。

 

こちらの記事も参考に。

【住宅取得資金の贈与税非課税について。】

【住宅取得資金贈与非課税『相続時精算課税制度』】

 

 

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