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マンションは、共有物。



 

(2021年6月18日時点でのブログ記事の情報です。ご覧いただいた時点で販売状況や法規制の内容等が変更となっている場合がございます。詳細は、その都度ご確認をお願いいたします。)

 

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

私の自宅マンションで、電気を一括受電方式にするとして話が進んでいたのですが、1戸の方の反対で取り止めとなりました。

 

弊社公式ホームページでのブログにて、私が当番だったのでこちらに簡単に書いています。

参考にご覧ください。

藤島住宅営業ブログ『マンション、ネットと電気』

 

築18年目となりますが、今までも色々と話し合いをしながら多数決で決めてきましたが、細かい決め事となると全員の賛成が必要となる場合もありますね。

 

色々な事情により、電気会社やネット環境にこだわりのある方は、マンションをご検討の場合は事前の確認が必要です。

そして、戸建だったら自由に選べるかというと、そもそもご自宅エリアに幹線が通っているかの確認が必要です。

 

お気軽にお問い合わせください。

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贈与税基礎控除110万円に注意!



 

(2021年6月12日時点でのブログ記事の情報です。ご覧いただいた時点で販売状況や法規制の内容等が変更となっている場合がございます。詳細は、その都度ご確認をお願いいたします。)

 

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

お住まい購入の際に親御さんからの資金援助がある場合に一定の条件により贈与税が非課税になります。

そのお話の流れで、基礎控除110万円のお話も出てきます。

簡単に言えば、毎年110万円までなら贈与税は非課税となります。

そうすると、次に出てくるお話として、住宅取得資金の非課税枠以上の資金援助が可能な場合、毎年110万円以内に抑えて贈与していけば良いかのかな?と思ってしまいます。

 

基礎控除の110万円は、贈与者や受贈者との関係や贈与資金の使い道について決まりはないと理解していたので、私も問題ないのではと思っていました。

 

しかし、同じように考える方が居て、毎年100万円ずつ親から子供に贈与していたら、税務署からの指摘で追徴課税の対象となってしまった場合があるとお聞きしました。

 

そこで、私もネットで調べてみると、確かにその様になってしまう注意が記載されていました。

大まかな内容として、1,000万円を単純に贈与すると、基礎控除110万円を差し引いた890万円が課税対象となるので、100万円ずつ毎年渡せば良いのではと考えたのですが、税務署の判断は、1,000万円の贈与を単に分けて渡しただけで、最初の年に1,000万円の贈与が確定したとみなされ贈与税が追徴課税されたというのです。

 

これを回避するためには「贈与契約書」を毎回作成し、別々の贈与だという事を書面で残しておくことが大切と書いてありました。

一般の方には難しいですが、『贈与も契約』という認識が必要となります。

とは言いながら、口頭での贈与契約も成り立つとしている訳で・・・

でも、税務署の調査が入ったら、書面にしていないとダメと言われてしまうのでは、何か素人としては釈然としない部分もありますね。

 

贈与は、生前贈与として先々相続税の問題に発展してしまう場合もあるので、しっかり調べて注意することが大切ですね。

私たち不動産営業という立場で、また、私はFP2級を取得していますが、FPの立場であっても、税務に関し断定的なことをお伝えすることは出来ませんので、詳細については税務署などでご相談ください。

 

私が参考にさせていただいた記事

贈与契約とは!?〜贈与の法務と税務①〜

生前贈与をするなら贈与契約書は作るべき? 作り方と注意点も解説!

「税務署に疑われる」贈与契約書の特徴とは?

「贈与契約書が必要ですか?毎年、こどもや孫に110万円の贈与をしています。こどもや孫の名義で銀行預金をしています」~贈与税で誤りやすい事例⑦

 

 

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2021年6月 住宅ローン・フラット35最低金利比較




(2021年6月3日時点の情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

 

2021年6月の住宅ローン変動金利の比較

新規購入の場合での金利を比較しています。借り換えの場合、より低い金利設定となる場合がありますので、別途、お気軽にお問い合わせください。

 

《住宅ローン 2021年6月 金利比較》

金融機関 金利(%)
みずほ銀行ネット専用 0.375
PayPay銀行 0.38
住信SBIネット銀行(Mr.住宅ローREAL) 0.41
auじぶん銀行 0.41
新生銀行 0.45
埼玉りそな銀行 0.47
三井住友銀行 0.475
三井住友信託銀行 0.445
ソニー銀行 0.507
イオン銀行 0.52
三菱UFJ銀行 0.475
楽天銀行 0.527

(上記金利は最低金利が適用された場合です。審査結果により適用金利が変動する場合があります。)

先月に続き、みずほ銀行ネット専用が、0.375%で最低金利です。

ネット専用とは言いながら、都市銀行がネット銀行よりも低い金利を設定するとは、数か月前までは考えもしなかったことですね。

PayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、0.005%差で2番目の低金利です。

実質の金利差は無いものとして、他のサービス面で、やはり都市銀行とネット銀行ならではの差別化もあります。

 

PayPay銀行は他のネット銀行同様に、”保証料”を支払うタイプは用意されておらず、”手数料タイプ”のみです。最初に融資額の2.2%を事務手数料として支払います。

 

みずほ銀行は、手数料タイプと合わせて”保証料タイプ”として一定の金額を一括前払いするタイプも用意されています。この場合、事務手数料は33,000円となります。

 

仮に、4,000万円を35年返済で借入した場合、

PayPay銀行では、4,000万円×2.2%=880,000円

みずほ銀行で保証料一括タイプの場合は、35年の場合借入100万円につき保証料が20,611円なので、

20,611円×40=824,440円+33,000円=857,440円となります。

 

最初の金額としては大きな差はないのですが、”保証料”は繰上げ返済をすることで一定の比率で保証料が返戻されます。

また、頭金を多く用意できる方など借入期間を最初から短期間で設定する場合は、保証料が安くなるので手数料タイプとの差が大きくなります。

例えば、20年返済の場合は、借入100万円につき14,834円となり、借入が4,000万円の場合は、593,360円となり、約20万円諸費用が軽減されます。

ほとんどの方が35返済でローンを組みますが、選択肢としては広がるのは確かです。

 

そして、auじぶん銀行では、引き続き”au回線”と”じぶん電気”との同時契約で0.1%の優遇となり0.31%となります。

 

ただし、この3行は、金利は低いのですが審査は厳しいです。

その中で、住信SBIネット銀行が比較的審査の基準が広く設定されている印象です。

 

ところで、先日、新生銀行を利用してのお客様が無事決済を完了しました。

完成物件なので、ご契約から決済までは比較的早く完了する予定でしたが、約2ヶ月半も掛かってしまいました。

ネット銀行は審査期間が長くなってしまうのは仕方がないとしても、ローン契約から決済まで3週間も空ける必要があり、ただただ期間が長くなってしまいました。

一般的には、本審査の内定が下りるまで待たされて、内定が下りてからはローン契約・決済と一気に進むのですが、まさかの、ローン契約から3週間後のローン実行となり、ひたすら待つしかないって感じでした。

 

藤島住宅では、お客様のご希望の金融機関のしくみに協力し対応しますが、業者に依っては契約から決済までの期間を決められてしまう場合があるので、新生銀行でご検討の方は、事前の準備が大切です。

 

2021年6月 フラット35金利比較

 

「買取型」フラット35の最低基準金利は、「契約額の9割借入、21年以上返済、団信付き」の場合で、

1.35%となり、先月から0.01%下がりました。

3月に0.03%上がってから元に戻りましたね。

 

相変わらず、埼玉りそな銀行、ARUHI(アルヒ)、楽天銀行、住信SBIネット銀行が、ずっとフラット35での最低金利で並んでいます。

 

藤島住宅の自社物件は、フラット35SのAタイプの建物基準に該当するので、お借入れから当初10年間は0.25%の金利優遇で1.1%が適用となります。

☞藤島住宅新築自社分譲物件

 

なお、フラット35の『保証型』では、頭金1割以上の場合で、

ARUHI(アルヒ)が、1.3%、

住信SBIネット銀行が、1.28%となっています。

頭金1割の場合、ARUHIでは審査基準が厳しく(年間返済額の年収に占める割合が低く設定)なるので、ほとんどの方は「買取型」の選択になってしまうかと思います。2割以上の頭金ご用意で通常通りの基準となります。

 

頭金が2割の場合では、

ARUHI(アルヒ)が、1.22%、

住信SBIネット銀行が、1.19%となります。

 

各行の詳細はこちらから

PayPay銀行

auじぶん銀行

住信SBIネット銀行(フラット35)

ARUHI

 

お住まい購入において、住宅ローンなど資金計画については大変重要な部分です。

物件探しと合わせて、お気軽にご相談ください。

お気軽にお問い合わせください。

クリックで、お問い合わせフォームへ。




「レーベン川口リアージュ」中古マンション



 

(2021年5月22日時点の情報です。)

藤島住宅専任の中古マンションです。

『レーベン川口リアージュ』2階角住戸

京浜東北線「川口駅」徒歩

フラット35の窓口のARUHIの行った【本当に住みやすい街ランキング】では、

なんと、1位となった「川口駅」!!

 

京浜東北線では、都内に一番近い駅なので、通勤アクセスも便利。

駅周辺の再開発が進み、西口にはタワーマンションが建設され、「川口総合文化センターリリア」では、イベントやコンサートが行われ、駅前の一等地に大きな公園も併設されています。

東口でも再開発は進み、2023年には商業施設を含む地上29階の複合タワーマンションが完成予定!

ちょっと路地に入った小さなお店が並ぶ商店街と大型商業施設、役所関係の建物も駅前に揃っていて、とっても便利です。

東口を出て目の前にあった「川口そごう」が閉店になってしまい、その後の活用は未定の様ですが、このままってことは無いでしょうから、楽しみに待ちましょう!

 

 

物件については、築7年で、綺麗にお住まいです。

居住中ですが、内見できますので、お気軽にお問い合わせください。

床暖房・二重サッシ・食洗器・浄水器など設備も十分な内容となっています。

 

ペット可!

ゴミ出し24時間OK!

 

物件詳細については、こちらをご覧ください。

☞【レーベン川口リアージュ】中古マンション

 

 

お気軽にお問い合わせください。

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「川口市源左衛門新田」中古戸建



 

(2021年3月28日時点の情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

弊社で専任での中古一戸建てのご紹介です。

中古戸建 川口市源左衛門新田 中古戸建

 

【川口市源左衛門新田】

武蔵野線・埼玉高速鉄道「東川口」駅 バス14分 「差間南」停歩7分

販売価格1,550万円

 

南北の両面道路に接し、間口も約11mと広く面しているので、陽当たりはとっても良好です!

建物も南面に長く面しているので、1階和室(リビング)やキッチン、2階の3部屋もすべて南に面し、明るい住まいとなります。

最近の建売分譲では、どうしても間口が狭く南北に長い地型に区割りされるので、将来の建て替えを考えても魅力的な立地だと思います。

 

また、南道路に面する建物は、陽当たりは良い代わりに、リビングが道路に面するので、外からの目線を気にされる方が多いのですが、こちらの物件は、道路面から約1.5m高くなっており、広い南庭を挟むので、プライバシーが守られます。

 

 

中古戸建 川口市源左衛門新田 間取図

しかも、今の戸建には希少な広縁もあります!

今の暖かい春の陽気の日に、広縁でのんびりと過ごすのは、この上ない贅沢かもしれません!

子供のころに、母方の実家によく遊びに行った時を思い出してしまいます。

 

昭和62年の建物なので、どうしてもそれなりの経年劣化はありますが、キッチンは10年前、浴室と1階トイレは2年前に新規交換しており、1階和室の壁も土壁からクロスを貼っていますので、まだまだ十分お住まいになれます。

 

高台の中でも一番高いところにありますので、水害の心配もありません。

周辺は、大型開発により整然とした街並みの一角です。

 

現空ですのでいつでも内見できます。お気軽にお問い合わせください。

物件の詳細は、こちらをご覧ください。

☞【川口市源左衛門新田】中古一戸建て

 

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「ルピアグランデ浦和美園」中古マンション



ご成約済みとなりました。

(2021年3月21日時点の情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

藤島住宅で専任をお受けしている中古マンションのご紹介です。

埼玉高速鉄道「浦和美園」駅徒歩8分

【ルピアグランデ浦和美園】7階 南東角住戸

ルピアグランデ浦和美園

2020年2月築の築浅ですので、室内も綺麗です。

 

ルピアグランデ浦和美園 間取図

最新のマンションなので、仕様設備も充実しています。

・温水床暖房

・浄水器付きタッチレス水栓キッチン

・ディスポーザー付き静音シンク

・造り付け食器棚

・保温性の高いサーモバス

 

また、大型マンションならではの共用施設も充実

・エントランスラウンジ

・ご両親が遊びに来た時など用にゲストハウス

・キッズルーム

・お友達とのパーティールーム

 

駐車場は、全台平置きです!

私の自宅マンションもそうですが、機械式駐車場は維持管理の費用がかなり大きくなるので、途中で無くしてしまうマンションがあるのですが、平置き駐車場はメンテナンスが抑えられるので、長期的にマンションの管理には大きなプラスで安心となります。

駐輪場も平置きで、1住戸1区画確保されています。

ほとんどのマンションの駐輪場はラック式なので、上段は上げ下げが大変だったりします。しかも、1台分は確保されていることが多いのですが、2台目からは別途費用が掛かりますし、そもそも空きスペースが無く困ることもあります。

ルピアグランデ浦和美園では、駐輪場の1区画の中であれば何台置いても良いので、3台くらいは大丈夫です。

駅徒歩8分の立地なのに、広い敷地があり、ゆとりある共用施設は日々の生活も大変便利です。

宅配ボックスは当たり前ですが、コープなどの食品配送サービス用の専用ボックスもあります。共働きの方などには便利なサービスです。

 

浦和美園駅周辺は、区画整理事業により大型店舗やスーパーなどの多くの商業施設が揃ってきたので、とても便利な環境です。

道路も新しく、一戸建てエリアもおしゃれな建物が並んでいたり、高い建物が少なく密集していないので、何か気持ちがのんびり、ゆったりしてくる様な感じになります。

ルピアグランデ浦和美園 夜景

ベランダからの夜景

 

 

図面や内見のご希望など、お気軽にお問い合わせください。

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2021年3月 住宅ローン・フラット35最低金利比較




(2021年3月2日時点の情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

今日は、風がすごいことになっていますが、朝から生暖かくすっかり春の陽気です。

 

2021年1月の住宅ローン変動金利の比較

新規購入の場合での金利を比較しています。借り換えの場合、より低い金利設定となる場合がありますので、別途、お気軽にお問い合わせください。

 

《住宅ローン 2021年3月 金利比較》

金融機関 金利(%)
ジャパンネット銀行 0.38
住信SBIネット銀行(Mr.住宅ローンREAL) 0.41
auじぶん銀行 0.41
新生銀行 0.45
埼玉りそな銀行 0.47
三井住友銀行 0.475
三井住友信託銀行 0.445
ソニー銀行 0.507
イオン銀行 0.52
三菱UFJ銀行 0.475
楽天銀行 0.537

(上記金利は最低金利が適用された場合です。審査結果により適用金利が変動する場合があります。)

 

条件無での0.38%は、相変わらずジャパンネット銀行が最低金利です。

そして、auじぶん銀行では、”au回線”と”じぶん電気”との同時契約で0.1%の優遇となり0.31%となります。

ただし、金利は低いのですが審査は厳しいです。ほかの都市銀行で普通に内定が下りている方でも、否決の回答となってしまうことが続いています。

金利が低い分リスクを抑えるためには仕方がない気もしますが。。

 

2021年3月 フラット35金利比較

ニュースをご覧になってご存じの方も居るかと思いますが、2月に10年物国債利回りが上昇したので、それに連動するフラット35の金利も上がると予想はしていましたが。。。

「買取型」フラット35の最低基準金利は、「契約額の9割借入、21年以上返済、団信付き」の場合で、

1.35%となり、先月から0.03%上がりました。

住宅支援機構の既発債が、ずーっと0.01%~0.02%の変動だったのが、前月から0.05%上がりましたので、もう少し上がるのかと思っていましたが、0.03%の上昇でおさまりました。

3月は年度末なので、お引き渡しを予定されている方も多いかと思いますが、ここに来て金利上昇となってしまいました。

埼玉りそな銀行、ARUHI(アルヒ)、楽天銀行、住信SBIネット銀行が、ずっとフラット35での最低金利で並んでいます。

 

藤島住宅の自社物件は、フラット35SのAタイプの建物基準に該当するので、お借入れから当初10年間は0.25%の金利優遇で1.1%が適用となります。

☞藤島住宅新築自社分譲物件

 

なお、フラット35の『保証型』では、頭金1割以上の場合で、

ARUHI(アルヒ)が、1.3%、

住信SBIネット銀行が、1.27%となっています。

この『フラット35の保証型』では、ARUHIと住信SBIネット銀行の競争となっています。

頭金が2割の場合では、

ARUHI(アルヒ)が、1.25%、

住信SBIネット銀行が、1.21%となります。

 

各行の詳細はこちらから

ジャパンネット銀行auじぶん銀行

住信SBIネット銀行(フラット35)

ARUHI

 

お住まい購入において、住宅ローンなど資金計画については大変重要な部分です。

物件探しと合わせて、お気軽にご相談ください。

お気軽にお問い合わせください。

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2021年1月 住宅ローン・フラット35最低金利比較



 

(2021年1月5日時点の情報です。)

あけましておめでとうございます。

2021年最初の投稿となります。

本年もよろしくお願いいたします。

 

2021年1月の住宅ローン変動金利の比較

新規購入の場合での金利を比較しています。借り換えの場合、より低い金利設定となる場合がありますので、別途、お気軽にお問い合わせください。

 

《住宅ローン 2021年1月 金利比較》

金融機関 金利(%)
ジャパンネット銀行 0.38
住信SBIネット銀行(Mr.住宅ローンREAL) 0.41
auじぶん銀行 0.41
新生銀行 0.45
埼玉りそな銀行 0.47
三井住友銀行 0.475
三井住友信託銀行 0.445
ソニー銀行 0.507
イオン銀行 0.52
三菱UFJ銀行 0.475
楽天銀行 0.537

(上記金利は最低金利が適用された場合です。審査結果により適用金利が変動する場合があります。)

2020年12月から各行の変動金利での変動はありませんでした。

2021年も、ジャパンネット銀行の最低金利でスタートしました。

 

ただし、条件によっては最低金利の順位が入れ替わります。

auじぶん銀行では、”じぶん電気”との同時契約で、0.03%の金利優遇があり、ジャパンネット銀行の0.38%と並ぶことはお伝えしてきましたが、更なるセット割引が増えました。

じぶん銀行 モバイル割

スマホがauの方は、更に0.07%の金利優遇となり、合わせて0.1%の金利優遇!

実行金利が、0.41%から0.1%の優遇で0.31%となり、ジャパンネット銀行の0.38%よりも大きく低い金利となります。

スマホのキャリアにこだわりの無い方にとっては、au回線に変更することで最大限のメリットが得られます。

ちなみに、3,500万円を35年返済で借りた場合、

0.41%では、月々返済が89,470円で総返済額37,577,400円、

0.31%では、月々返済が87,947円、総返済額36,937,740円となり、

約64万円の軽減となります。(金利変動・繰上げ返済は考慮していません。)

 

これって、『楽天』と同じですね。

住宅ローンでの金利を下げるという事は、利息での利益が減ってしまっても、auグループ全体での顧客囲い込みにより収益を上げられるようにするためかと思われます。

 

そう言う私も、楽天銀行・楽天カード・楽天ペイ・楽天ショッピングでぐるぐる回っています・・・

楽天モバイルも検討しましたが、仕事柄電話回線を多用する私にとっては、楽天モバイルの通話回線の不安定さと、iPhoneの機種(機能)が限定されるため、踏みとどまっているところです。

この問題が解消されれば迷わず変えるかもしれません!

 

そして、ジャパンネット銀行も同様です。

「PayPay」を利用されている方はご存じかもしれませんが、「PayPay」を登録する際にジャパンネット銀行が推奨され、特典が用意されています。

また、ヤフーとの提携により、色々なサービスが紐づけされています。

2021年4月に、ジャパンネット銀行は「PayPay銀行」に称号が変更されます。

 

2021年1月 フラット35金利比較

「買取型」フラット35の最低基準金利は、「契約額の9割借入、21年以上返済、団信付き」の場合で、

1.29%となり、2020年12月から0.02%下がりました。

埼玉りそな銀行、ARUHI(アルヒ)、楽天銀行、住信SBIネット銀行が、ずっとフラット35での最低金利で並んでいます。

 

なお、フラット35の『保証型』では、頭金1割以上の場合で、

ARUHI(アルヒ)が、1.24%

住信SBIネット銀行が、1.19%となっています。

この『フラット35の保証型』では、ARUHIと住信SBIネット銀行の競争となっています。

頭金が2割の場合では、

ARUHI(アルヒ)が、1.19%

住信SBIネット銀行が、1.13%となります。

ARUHIでは、頭金の額が0.5割ごとに金利設定しているがメリットではありますが、住信SBIネット銀行の1.13%と比較すると、頭金3割で1.14%か、3.5割で1.11%となります。

住信SBIネット銀行では、頭金が1割か2割の2パターンしかありませんが、頭金の他に融資手数料や登記費用などの諸費用が必要になりますので、頭金を3割入れられる程の自己資金がある方は少ないので、『フラット35の保証型』というニッチな需要ではありますが、静かなようで激しい!競争となっています。

 

各行の詳細はこちらから

ジャパンネット銀行auじぶん銀行

住信SBIネット銀行(フラット35)

ARUHI

 

お住まい購入において、住宅ローンなど資金計画については大変重要な部分です。

物件探しと合わせて、お気軽にご相談ください。

 

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年末は、実は動きます!



 

(2020年12月21日時点の情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

先日お知らせしました中古マンションですが、最初のご案内のお客様でお申し込みとなり、明日ご契約予定となりました。

あっという間の出来事となってしまいました。

「武蔵浦和駅」徒歩3分の立地で、築浅タワーマンションという人気項目が揃った物件であり、買主様のご希望とタイミングがちょうどぴったりでした。

 

そして、「東浦和駅」徒歩13分の藤島住宅の自社建売分譲【ナテュールヴィーレ川口在家町】の11号棟がお申し込みとなりました。

こちらも、少しづつですが動いてきました。

 

本日も現地ご案内のご希望でのお問い合わせがあり、年末近くとなり「今年も終わるな~」って雰囲気がありつつも、結構動きが活発となっています。

 

今年の年末年始のお休みは、新型コロナの影響でご実家への帰省も少なくなてしまうかもしれませんが、それでもご家族が集まる機会は増えるかと思うので、その時に一緒に物件についてあれこれ話し合ったり、ご両親も一緒に物件見学に行ったりすることが多いので、その事前準備として、今資料請求などが増えたりします。

弊社の休みは、12月29日~1月6日までとなっています。

すみません、、ちょっと長いお休みとなります。

毎年、休み中に1~2件のお申し込みが、社内のLINE で連絡が来ます。

私は営業ですので、内見のご希望がありましたら遠慮なくお問い合わせください。

ただし、スキーに行ってしまったり、状況によっては長野の実家に行くかもしれませんので、早めにお知らせいただけると助かります。スケジュールを調整します。

ちなみに、1月8日(金)もお休みさせていただきます。この日は、スキーに行ってきますので!!

私の誕生日・・・リフト代が無料となるスキー場があるので、行かないわけにはいきません!

 

 

ところで、話は変わりますが、「東川口駅」徒歩12分の藤島住宅の自社分譲【パークファミリア東川口】から富士山が見えるんですよ!

藤島住宅 大門 富士山

こちらは高台に位置し、水害の心配がなく比較的地盤もしっかりしているのですが、現地から西側が低くなっているので、富士山方向の眺望が開けているのです。

屋上に上がったら、、とかではなく、道路に立った位置からでもしっかり富士山が見えます。

昨日、大門現地にて待機していましたので、ちょうど日没頃にみたら、夕日を背に黒く浮かび上がる富士山を見ることが出来ました。

夜景撮影モードのカメラが無かったので、写真の出来としては今一つですが、”夕富士”も良いものですね。

 

【パークファミリア東川口】は、オープンハウス開催中です。

いつでもお気軽にお問い合わせください。

☞【パークファミリア東川口】物件ページへ

 

 

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【中古タワーマンション】武蔵浦和SKY&GARDEN A棟



 

(2020年12月15日時点の情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

弊社で専任での売却物件のご紹介です。

 

「武蔵浦和駅」徒歩3分、大規模タワーマンションの築浅中古マンションが販売となりました。

 

【武蔵浦和SKY&GARDEN A棟】7階部分

専有面積:59.18㎡ 2LDK

ペット可マンション!

武蔵浦和SKY&GARDEN

2016年築の築浅マンション。

SOHO仕様の間取りで、ご自宅で教室を開きたい方や個人事業主として独立して事務所兼用としてもお使いいただけます。

武蔵浦和SKY&GARDEN 間取り図

SOHO部分の洋室には、共用廊下から直接では入りが出来るので、ご自宅のプライベート部分と分離してご利用できます。

前面に高い建物がないので7階部分でも充分開放感があります。

 

リビングには床暖房、浴室にはミストサウナ『ミスティ』、キッチンには食洗器・浄水器などが完備。

共用施設も充実!

エントランスには、コンシェルジュ。

アリーナ(体育館)、キッチンスタジオ、ゲストハウス、ライブラリー、ジムマシーンルーム、スタディルームなどなど、普段の生活から休日がワンランク上の充実した過ごし方ができます!

 

武蔵浦和SKY&GARDEN A棟

マンション中庭の”オアシスコート”

小さいお子様のお散歩や住人同士のコミュニケーションにもつながります。

 

販売価格は4,380万円

改めて詳細のページをアップしますが、資料請求などお気軽にお問い合わせください。

また、現在居住中ですが内見可能です。ご希望の方は、遠慮なくご都合の良い日時をお知らせください。

 

お気軽にお問い合わせください。

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年内ラストスパート。



 

(2020年12月14日時点での情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

2020年も残り2週間余りとなりました。

 

寒波もやって来て埼玉でも明日からはかなり寒さが厳しくなりそうな予報となっています。

 

そして、私は毎年のことながら、各スキー場の積雪状況がずっと気になっていましたが、この寒波で群馬・新潟のスキー場もまとまった積雪が期待できそうです!

先日、自分でワックスのアイロン掛けをしたので、待ち遠しい限りです。

 

年末近くになるとお住まい探しを一休みされる方も多いかと思いますが、まだまだお問い合わせやご案内も、各営業動いています。

 

弊社は、28日が仕事納めとなりますが、後2回週末がありますので、気になる物件があったら、来年まで待たずにどんどん見てみましょう!

もちろん、平日のご案内もお気軽にお問い合わせください。

 

毎年、年末になって、1件~2件のお申し込みが入ったりします。

 

コロナ過ではありますが、首都圏では不動産の動きが活発になり前年比プラスとの調査結果も出ています。

 

お忙しい時期ですし、新型コロナの感染者数の増加でのご心配もあるかとは思いますが、お住まい探しは、『動く!』が鉄則だと、私は思っています。

 

私から無理強いはしません。動かれる方のお役になてる様に、精いっぱいお手伝いさせていただきます。

 

お気軽にお問い合わせください。

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2020年12月 住宅ローン・フラット35最低金利比較



 

(2020年12月2日時点の情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

2020年12月の住宅ローン変動金利の比較です。

新規購入の場合での金利を比較しています。借り換えの場合、より低い金利設定となる場合がありますので、別途、お気軽にお問い合わせください。

 

《住宅ローン 12月金利 銀行比較》

金融機関 金利(%)
ジャパンネット銀行 0.38
住信SBIネット銀行(Mr.住宅ローンREAL) 0.41
auじぶん銀行 0.41
新生銀行 0.45
埼玉りそな銀行 0.47
三井住友銀行 0.475
三井住友信託銀行 0.445(-0.03)
ソニー銀行 0.507
イオン銀行 0.52
三菱UFJ銀行 0.475
楽天銀行 0.537(+0.01)

(上記金利は最低金利が適用された場合です。審査結果により適用金利が変動する場合があります。)

 

上位陣の金利変動はありませんでしたね。

ジャパンネット銀行の、特にキャンペーンや条件が無しで0.38%は不動となってきました。

auじぶん銀行は0.415%でも、au利用者であれば電気を乗り換えることには抵抗がなく、十分利用者が確保されていて必要以上に金利競争に入る必要がないのかもしれませんね。勝手な想像ですが!

住信SBIネット銀行については、以前も書きましたが誤解を招きやすいので改めてご説明すると、

弊社がある埼玉県川口市・さいたま市では、住信SBIネット銀行の代理店が数多くあり、『ミスター住宅ローンREAL』という商品名で住宅ローンの取り扱いをしていますが、本体の住信SBIネット銀行独自の住宅ローン商品とは一部違うところがあります。

『ミスター住宅ローンREAL』では、最初から変動金利が、0.41%となっています。

住信SBIネット銀行独自の変動金利は、0.44%となっています。

確かにこのブログをご覧いただく方は、埼玉県に限られているわけではないはずで、実際海外からのアクセスもあるくらいですからね。

ただ、藤島住宅の営業としての立場での個人ブログとなりますので、弊社営業エリアに当てはめての記事内容とさせていただいています。

住信SBIネット銀行独自の変動金利は、三井住友信託銀行との提携というのか、三井住友信託銀行の金利引き下げプランを利用することで、最大0.03%金利が引き下げられて0.41%することは出来ます。

ただし、この金利引き下げプランは、投資信託自動購入や投資信託やNISA口座開設などとなっているので、投資を考えていない方にとっては利用価値がないかもしれませんね。

この流れでのお話ですが、三井住友信託銀行が今月変動金利を下げてきました。

11月は、0.475%でしたが0.03%下げて0.445%となりました。そこで、前述の金利引き下げプランを利用することで、最低金利の上位金融機関と勝負できるようになりましたね。

 

《フラット35の金利》

「買取型」フラット35の最低基準金利は、「契約額の9割借入、21年以上返済、団信付き」の場合で、

1.31%となり、11月から変動なしです。

埼玉りそな銀行、ARUHI、楽天銀行、住信SBIネット銀行が、同じ金利となっています。

 

お住まい購入において、住宅ローンなど資金計画については大変重要な部分です。

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長期優良住宅のメリット・デメリットは?



 

(2020年12月1日時点での情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

先日ご紹介しました弊社の新築一戸建て分譲、

【オープン ヴィレッジ南鳩ヶ谷】(第58期鳩ケ谷)

 

こちらの物件は、『長期優良住宅(新築)』対応となっています。

言葉を見る限り、良さそうな印象ですよね。

「税金が安くなる。」なんてお聞きになった方もいらっしゃるかと思います。

 

とは言いながら、実際のところ、普通の住宅と何が違って、どのような利点があるのかご存じの方は少ないかもしれません。

 

【オープン ヴィレッジ南鳩ヶ谷】(第58期鳩ケ谷)が長期優良住宅仕様となっていますが、藤島住宅として認定を受けての販売となります。

ただし、実際には、ご契約いただいたお客様が、その長期優良住宅認定を引き継ぐかをお決めいただきます。

メリットとデメリットを比較されて良いと思えば、物件のお引き渡しに合わせて長期優良住宅認定取得者の名義も変更します。

 

まず、メリットについて。

(主に、木造戸建て住宅の場合でご説明します。

大前提として、「長期優良住宅」の認定取得していること自体が、お客様への安心につながります。

長期優良住宅を取得するためには、建物のスペックを一定の基準以上でなければ取得できないので、一般住宅よりは建物の機能性がアップしています。

 

「長期優良住宅」とは、大きく分けて以下A~Dの4つの措置が講じられている住宅を指します。

A.長期に使用するための構造及び設備を有していること。
B.居住環境等への配慮を行っていること。
C.一定面積以上の住戸面積を有していること。
D.維持保全の期間、方法を定めていること。

 

これらの具体的な措置とは、

★劣化対策・・・劣化対策等級(構造躯体等)「3」・・通常の自然条件下で適切な維持管理を行った場合、建物の構造が75年から90年耐えられる。

★耐震性・・・耐震等級(倒壊等防止)「2」「3」・・震度6強から7程度の地震の強さに対して、等級2では1.25倍、等級3では1.5倍の地震力に対しても倒壊しない。

★維持管理・更新の容易性・・・維持管理対策等級「3」・・維持管理(清掃、点検及び補修)を容易とするため必要な対策が十分とられている。

★省エネルギー性・・・断熱等性能等級「4」・・平成28年に制定された基準(通称「28年基準」)に適合する程度のエネルギー削減が得られる対策を講じた住宅。

★維持保全計画・・・定期的な点検・補修等に関する計画を策定。

★住戸面積・・・一戸建ての住宅 75 ㎡以上。

★居住環境・・・地区計画、景観計画、条例に従い調和を図る。

 

上記の『等級』とは、は住宅性能表示制度の評価方法基準を引用しています。

藤島住宅では、17年ほど前からすべての建物で「住宅性能評価書」を取得してきました。

その中で、「劣化対策等級」「耐震等級」「維持管理対策等級」については、既に最高等級の「3」を取得しています。

ですので、新しく長期優良住宅の認定を受けるにあたって、一部点検口の追加がありましたが、建物の性能についてはほぼクリアーしていました。

断熱等性能等級については、今までは「3」でした。

お客様をご案内した時に「藤島住宅の建物は、窓が多い。」と言われることが良くありました。明るさや風通しを考慮して出来るだけ窓を設置しています。

”断熱”という事だけを考えれば、窓は熱損失が一番大きいので窓は小さい方が良いのですが、室内が暗くなってしまったり、住宅の『パッシブデザイン』という観点で言ったら”日射取得”が少なくなってしまいます。

そこで、藤島住宅では、断熱材にスタイロフォームを採用し、窓サッシにはLow-Eガラス・窓枠とサッシ枠も樹脂製タイプ・2重ガラスの空気層も広めのサッシを標準仕様とするなどして、少しでも断熱性能を高めるようにバランスを取ってきました。

その上で、等級「4」を取得するために、窓の面積・配置を変更することで基準をクリアーすることが出来ました。

とは言っても、【オープン・ヴィレッジ南鳩ヶ谷】の間取り図を見ても、今までと遜色ない窓の配置がされているかと思います。

この様に、長期優良住宅の認定を受けるためには、一定以上に地震に強く、断熱性能に優れ、材料の劣化の進行を遅らせる対策を取り、維持管理がしやすい構造になっているのです。

 

「維持保全計画」とは、お引き渡しから30年間の定期点検が、予め計画が立てられています。そして、点検の結果を踏まえて適切な補修・改修等を行うことにより、長期に渡り建物の品質が維持されることになります。

点検・修繕の記録を残しますので、ご自身としても安心してお住まい続けられます、。

仮に売却となった場合でも、お住まいの記録がしっかり残っていた方が、買主様にとって大きな安心感となります。中古物件は、やはり『未知な部分』が不安材料になりますので。。

でも、最初の第1印象である室内の様子も大きなウェイトを占めますので、将来売却の可能性がある場合は、出来る限り丁寧にお住まいになることをお勧めします!

 

以上が建物の品質についてのメリットです。

 

次に、税金面でのメリットです。

《住宅ローン控除額の拡充》

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末時点での残債の1%の額を限度に所得税と住民税の一部から控除できます。

現状では、令和3年末までの入居の場合、一般住宅での控除対象となる借入限度額は4,000万円となっています。年額40万円となっています。

長期優良住宅の認定を受けた住宅の場合は、借入限度額が5,000万円になります。控除率は同じ1.0%ですので、年額50万円となります。

ちなみに、藤島住宅で現在販売中の物件では、最高額は4,570万円です。フルローンで購入される場合は、全額控除対象となります。

ただし、あくまでも控除可能額ですので、実際に所得税と住民税の一部を合計した額が控除となります。

住民税からの控除額は、非課税の物件は約97,000円、弊社の建売など売主が不動産業者で消費税10%課税されている物件は、約136,000円が上限となります。

 

たまに、「毎年40万円戻ってくるの?」と聞かれますが、あくまでもご自身で支払っている税額です。

例えば、所得税が20万円だとしたら、住民税からの上限の約13万円と合わせて、33万円が控除対象となります。

ですので、自己資金があるのにわざわざ4,000万円借りるメリットはありません。

つまり、長期優良住宅ということで、住宅ローン控除額が5,000万円になっても、埼玉でに一般的な建売分譲では、その恩恵を受ける方は限られてきますね。

これから、会社から源泉徴収票が渡される時期ですので、源泉徴収税額(所得税)を確認してみましょう。

 

《登録免許税率引き下げ》

売買契約の手続きが進み、最後に決済・お引き渡し後に登記を行う際の『登録免許税』の軽減を受けられます。

新築戸建住宅の場合、建物の所有権登記を「所有権保存登記」と言います。

長期優良住宅の認定を受けている場合は、評価額×0.1%を登録免許税として課税されます。

本則では0.4%ですが、既に一定条件を満たせば一般住宅であっても税率は0.15%ですので、長期優良住宅の認定を受けることでのメリットは、0.05%です。

一般的な建売住宅の場合、床面積や仕様により変わりますが、概ね800万円~1,000万円かと思われます。

ですので、1,000万円だとしても登録免許税の軽減は、5,000円くらいにしかなりません。

 

中古戸建住宅の場合は、一般住宅が0.3%で長期優良住宅が0.2%です。中古住宅の場合は、築年数によりますが、そもそも評価額も低くなるので、0.1%の差も税額としては僅かなではあります。

マンションの場合は、0.3%が0.1%になり、税率面では一番メリットが大きくなります。

 

《固定資産税軽減の延長》

新築住宅の場合、建物分の固定資産税額が1/2となる軽減を受けられます。

戸建住宅の場合は、一般住宅では3年間のところ、長期優良住宅に場合は5年間に延長されます。

マンションの場合は、一般住宅では5年間が、長期優良住宅では7年間に延長されます。

長期優良住宅 固定資産税軽減

私の自宅はマンションですが、6年目にドーンと上がりましたので、2年間であっても延長されるのは助かるかと思います。

 

《不動産取得税軽減の増額》

不動産を取得した時に、その評価額が一定の控除額を超えた部分については、不動産取得税がかかります。

新築の一般住宅での控除額は1,200万円ですが、長期優良住宅では1,300万円に増額されます。

ただし、一般的な建売住宅の場合は、評価額はおよそ1,000万円程なので、実質関係ないかなって感じですね。

 

 

さて、デメリットは?!

長期優良住宅の認定を受けて名義人として登録することでのデメリットとしては、費用が発生するという事です。

藤島住宅では、長期優良住宅の認定を受けることは弊社で行うので、お客様に費用負担は発生しませんが注文住宅の場合は、あくまでも施主の希望によって認定を受けるので、上記の技術的な基準に合わせるための建築費用や申請などの事務的作業への手数料などが別途請求されます。

会社によっては、手数料だけで何十万円。。。と言われる場合もあるそうです。

 

また、長期優良住宅の認定を受けると30年間にわたり10年を超えない間隔で、定期的に点検を受け、適切な補修工事を行うことが義務となります。

藤島住宅でも、責任をもって5年毎に点検を行う予定です。ただし、どうしても点検にも費用負担が発生します。

例えば、外壁にサイディング、屋根にはスレート葺を採用している場合、一般的には、およそ13年前後で外壁や屋根・ベランダなどの塗装と言われています。

外周全体の塗装をした場合、建物の立地や大きさ、形状、そして、塗料のグレードによって費用は変わってしまいますが、一定以上のしっかりした塗料を使用すると約130~160万円ほどは必要になります。

ちなみに、あまり安い塗料を使っても、結局耐久性が弱いので劣化が早くなってしまいます。また、足場を架ける費用が高いので、ご予算にもよりますが、出来れば全部まとめて行った方が、屋根と外壁を分けて行うよりは結果的には費用を抑えられます。

もちろん、新築時にグレードの高い外壁や屋根材を使用している場合は、補修等のサイクルも長めになるかと思います。

戸建を購入したからにはメンテナンス費用は掛かりますので、長期優良住宅の認定を受けた場合に義務化されるからと言って、必ずしもデメリットではないのですが、定期的に費用負担が発生します。

 

もし、費用負担が厳しくなり長期優良住宅の認定を取り消すこともできますが、新築を購入されてから10年以内に取り消した場合の大きなリスクがあります。

あくまでも、現時点でのリスクです。

住宅ローン控除との関係によりますが、国交省や国税庁のホームページにも一切記載されていないとのこと!

住宅ローン控除は、通常10年間控除を受けることができます。

しかし、もし10年以内に長期優良住宅の認定を取り消すと、それ以降は住宅ローン控除も受けられなくなってしまう。。。という取り決めになっています。

住宅ローン控除を10年間受けられることと、長期優良住宅の認定を受けることは、そもそも全く別次元の話なのに、なぜそこだけ紐づけられてしまうのか?!

この話を聞いた時は、「それは、何か勘違いしているんじゃないの?!」と疑っていました。

しかし、国交省の担当者に確認したら、「はい、そうです。」との回答。

「そんなの、おかしいに決まってるでしょ!」と言ったら、

「こちらでも、この部分については問題意識を持っており、国税庁と協議しているところ。」とのことでした。

しかし、現時点では、この取り決めは無くなっていません。

そして、本当に改善されるのか? 

いつ改善されるのか? 

将来改善されたとして、過去にさかのぼって認定を受けた方や取り消してしまった方に適用してもらえるのか?

担当者の方も、現時点では明確な回答が出来ないとのことでした。

 

これも、長期優良住宅のメリットとデメリットを比較して、ご自身で「良い。」と思って始めたことなので、少なくとも10年間は続けよう!とも思えなくはないのですが・・・

思うしかないか・・・

でも、法の専門家でもありませんが、法律の立て付けとして、疑問でしかないですね。

 

それから、各所管行政庁から無作為に点検や補修の実績状況を求められることがあります。もし、長期優良住宅の認定を受けたにもかかわらず、点検を受けなかったり補修を行っていない場合、改善などを求められますが、それに従わなかったり虚偽の報告をおこなったりすると罰金が科せられる場合がありますので、ご注意ください。

 

 

結論!?

すみません、長くなってしまいましたが、、、

最初にも書きましたが、長期優良住宅であること自体は、とても良いことだと思います。

注文住宅などの高気密・高断熱住宅からすると、数値的には下がってしまうのですが、それでも、何もない一般住宅よりは、長期優良住宅の認定を受けるには、住宅の性能が、絶対的に一定の水準以上であることは確かです。

折角それだけの性能を持った住宅ですから、出来る限り、長期的にその性能を維持した方が良いのも確かかとは思います。

ただし、そこには費用も掛かりますし、それぞれ経済的事情も違うかと思いますので、長期的視野でバランスを比較検討する必要があります。

 

マンションの様に、管理費・修繕積立金を支払うと思えば! 戸建であっても計画的に毎月積み立てると無理なく修繕計画を実施できます。

 

藤島住宅の新築戸建て分譲、長期優良住宅の認定物件です。

現地のご案内などお気軽お気軽にお問い合わせください。

【オープンヴィレッジ南鳩ヶ谷】

 

 

ちょっと、横道!

断熱等級の『平成28年基準』ですが、元々、今年の2020年にすべての新築住宅に対して施工が義務化される予定でした。ところが、2018年末になり、「平成28年基準に適合しているか否かの説明義務。」と、一歩二歩後退となってしまいました。

国がやる気の無さ・・というよりは、我々住宅業界・建築業界のやる気の無さが一番の原因の様です。。。

藤島住宅では、早期の段階から住宅性能評価住宅としてきましたので、少しプラスすることで長期優良住宅の認定基準に対応させることができますが、今まで何もしてこなかった業者にとっては大きなハードルになってしまいます。

2013年から示して7年間の猶予期間としていましたが、2018年の段階で約5割の業者で対応が取れていないことが分かり、実質後1年での対応が難しく混乱を招く恐れから、説明義務にとどめるように変更がなされました。

とは言いながらも、大手ハウスメーカーや建売業者には、強く努力目標として課せららているようなので、どんどん業界全体を牽引してもらいたいと思います。

正直、平成28年基準は、それ程すごく良い断熱性を求めているわけではありません。

高気密・高断熱の住宅の普及、ZEH(ゼッチ)住宅へと移行していくかと思います。ZEH(ゼッチ)住宅とは、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略なのですが、住宅の高断熱性能、省エネ設備機器、HEMS、太陽光発電システム等を組み合わせることにより、エネルギー消費を上回るエネルギーを自宅で発電(創る)し、実質エネルギー収支をゼロまたはプラスにする住まいのことです。

これ以上は長くなってしまうので、詳細は、改めてブログでご説明します。

 

この記事を書き始めてから、何日たったのか?

ようやく終わりを迎えた。。。

 

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新発売!!「南鳩ヶ谷駅」徒歩11分 新築戸建て



(2020年11月17日時点の情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

新規分譲販売開始のお知らせです。

藤島住宅 南鳩ヶ谷 新築戸建て

【オープン・ヴィレッジ南鳩ヶ谷】

全4棟での分譲です。

土地面積が、113㎡(34坪)以上とゆとりを持った区割りとなっていますので、お隣との間隔も空いていて風通しも良く開放感のある環境です。

また、メインの駐車スペースは、約3m幅があり、車庫入れが楽になります。

58鳩ケ谷区画図、藤島住宅新築

全体区画図

1号棟・5号棟のカースペースが北側にも設けているので、2号棟・3号棟は自分のところのカースペースと合わせて、南側に2台分の約6mの空間があり、2号棟・3号棟は南面にリビングダイニングを設計しているので、陽当たり良好!風通しも良いですよ

 

そして、【オープン・ヴィレッジ南鳩ヶ谷】では、今までの藤島住宅の建物にはない間取りプランとなっています。

2号棟の間取り図です。

2号棟_間取図

 

★全棟、シューズクロークを玄関に設置。

今までは、下足入れの他にも収納棚を設置することはありましたが、クロークとしてのスペースはありませんでした。今回、土間収納を標準設計としました。可動棚も設置したので、

ベビーカーやお子様の遊び道具、冬場は灯油タンク置場などなど、出来れば室内には置きたくない物って意外と多かったりします。

元々、藤島住宅の標準設計となっている”階段で上がる大型ロフト”と合わせて、豊富な収納力が自慢のプランとなっています。

★リビングの一角に約3帖のマルチコーナー。

1号棟と2号棟には、リビングとオープンな形でマルチコーナーを設けました。

私の自宅もそうですが、子供が小学校くらいまではリビングで勉強をしたりするお宅が増えています。

我が家では、リビングの中に机を置いているので、リビング全体が落ち着かに雰囲気になってしまいますが、【オープン・ヴィレッジ南鳩ヶ谷】では、簡単な壁と収納棚を設置しているので、お子様のスタディコーナーとして机などが綺麗に収まり、カバンなどの荷物がリビングにはみ出すことも無く、LDK全体のスペースの使い分けがすっきりします。

また、マルチコーナーの畳は置き畳なので、お好みに合わせて位置をずらすことが出来ます。

 

現地は、先日上棟したばかりですが、私も完成するのが楽しみですね。

 

そして、【オープン・ヴィレッジ南鳩ヶ谷】は、『長期優良住宅』を取得します。

今までも『住宅性能評価住宅』を受けて、耐震等級・維持管理・劣化対策最高値「3」を取得しているので、元々建物のスペックは高い建物として自信がありましたが、今回は、窓の大きさや配置などから断熱性能でも最高値「4」を取得することで、長期優良住宅の基準を満たしています。

長期的な修繕の計画も決まっていますので、長く安心してお住まいいただけます。

また、長期優良住宅の認定を受けると、固定資産税の減税措置期間が、木造住宅の場合は通常3年間なのが5年間に延長されたり、取得時の税金が軽減されるなどのメリットもあります。

長期優良住宅のメリット・デメリットは、改めてブログにアップします。

 

早い段階でのご契約いただいた場合は、工事の進行によりますが、壁クロスのから揚げなども可能です。

現地のご案内やモデルハウスのご案内も致します。

 

 

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住宅ローン、借換はお得?!



(2020年11月6日時点の情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

以前中古マンションを購入されたお客様より住宅ローンの借換えについてご相談がありました。

固定金利から変動金利へ借り換える場合は、金利の差が大きいため借り換えのメリットが得られやすいのですが、今回は現状が変動金利になっているところから、更に金利が低い変動金利への借り換えということで、今までもご紹介してきたジャパンネット銀行の0.38%でシミュレーションしてみました。

金利だけを見れば低くなってメリットはありそうですが、借換えをする際の新規住宅ローンでは、融資手数料など数十万円の諸費用が必要となり、残債の額や借入期間によっては、金利が低くなることでの利息軽減以上に、新規の諸費用が上回わるなど、メリットを得られない場合もあります。

 

ですので、最初に現状の概要を伺った時には、「大きなメリットは無いかもしれないな~。」との印象でシミュレーションしてみました。

その結果を参考にご紹介します。借換えをご検討の方は参考になさってください。

または、借換えなんて考えてもいない。。。という方も、意外とメリットがあるかもしれませんよ!!

 

《現在のお借入れ状況》

借入残債  2,100万円

変動金利  0.79%

残り借入期間 20年10か月(250回)

毎月返済額 91,130円(ボーナス返済無し)

総返済額は、22,782,500円

利息額が、1,782,500円で約180万円の利息を支払うことになります。

 

では、これを「ジャパンネット銀行」の変動金利に借換えたとして、

金利を、0.38%で計算すると、

月々返済額は、87,383円

総返済額は、21,845,750円

利息額が、845,750円で約85万円となります。

 

これだけ見ると約180万円-約85万円=約95万円も節約できる!と思いがちですが、

借換えで新規にローンを借りるには、諸費用が必要となります。

ローン事務手数料が、借入額×2.2%ですので、

2,100万円借り入れで、462,000円

登記費用として、現在のローンについて抵当権抹消登記と新規ローンについて新たに抵当権設定登記費用が掛かります。

正確には司法書士の見積もりとなりますが、約18万円とします。

諸費用合計が、約65万円。

 

借換えを行うために、この諸費用を現金で支払えるという事は、現在の住宅ローンの繰り上げ返済にも利用できるという事になります。

ですので、正確にというか平等に比較するには、現在の住宅ローンに65万円の繰り上げ返済を行った前提で今後の利息支払い額を計算する必要があります。

 

つまり、

2,100万円-65万円=2,035万円

金利:0.79%

残り借入期間 20年10か月(250回)

総返済額は、22,077,250円

利息額が、1,727,250円で約172万円の利息を支払うことになります。

 

したがって、利息支払い額を比較すると、

約172万円-約85万円=約87万円の利息軽減!となります。

 

現行ローンの0.79%でも、ひと昔前でしたら十分低い金利なのですが、さすが、0.38%と比較すると十分借り換えのメリットが出そうです。

ただし、あくまでも金利変動と繰上げ返済を考慮しない場合です。

 

更に、

月々の返済額が91,130円から87,383円へ3,747円下がりますので、今までと同じ返済額に近い条件を継続するために、返済回数を239回(11か月)に短縮すると、月額91,247円の返済となり、

総返済額が、21,808,033円で、利息分が808,033円≒約80万円になり、

差し引き、約92万円の利息軽減となります。

 

※最初、上記の92万円から諸費用65万円を引いて、実質メリットは27万円と計算してしまいましたが、現行ローンは65万円を繰上げ返済することでの利息負担が約172万円であり、借り換えローンでは諸費用65万円を支払う事での利息負担が約80万円ですので、同じ65万円を負担することで得られる利息額ですので、借換えのメリットとしては、上記の87万円~92万円との理解で良いかと思います。

 

 

ただ、メリットがあるのは分かっていても、その時々の家計の事情によっては、一旦65万円の現金の負担が大きく借り換えに二の足を踏んでしまう方も居るかと思います。

 

現行のローン金利と新規ローンの金利の差が大きい場合は、諸費用も含めて借入してもメリットがある場合もあります。

銀行により諸費用分の扱い方が違いますが、ジャパンネット銀行では諸費用分も合わせて1本のローンとして、金利も同じ0.38%で借り入れができます。

簡易的なシミュレーションができますので、お気軽にご相談ください。

また、繰上げ返済や金利上昇リスクを考慮した場合など、ご希望の条件に合わせてシミュレーションいたします。

 

実は、

この方、5年前にご自身の判断で別の銀行から住信SBIネット銀行へ一度借り換えを行っています。

その時の融資内容が、

借入金 28,900,000円
借入期間: 29年
金利 5年固定特約 年0.49%
金利タイプ変更後の借入金利 変動金利タイプの基準金利より▲1.985%

 

この時にご相談いただければ、5年固定はお勧めしなかったのですが・・・

今となっては、このことで、再度借り換えをご検討となりました・・・

このこと・・・とは、

『金利タイプ変更後の借入金利 変動金利タイプの基準金利より▲1.985%

 

ちょうど5年固定特約期間が終わり、固定期間の再選択は行わず変動金利になったところです。

 

2020年11月時点での住信SBIネット銀行の新規借り入れ変動金利は、

基準金利が、2.775%

ここから、最大2.365%の通期金利優遇を受けることで、

実行金利が0.41%となっています。

(正直、これだけの金利優遇があると、そもそもの基準金利の意味があるのか?とも思いますが!)

 

5年固定は、0.49%となっており、たまたまなのか5年前と同じ金利です。

そして、「特約期間終了後、変動金利に自動的に切替わり、変動金利の基準金利から
年-2.135%。」となっています。

 

変動金利に、僅か0.08%プラスするだけで、とりあえず5年間は金利が固定される安心感と言えばそうなのかもしれません。

 

特約期間終了後の金利優遇は、5年前より0.15%プラスになっています。金融機関競争により優遇金利が大きくなってきた表れかと思います。

しかし、

特約期間終了後の金利優遇は、最初から変動金利で借入した場合の通期優遇より低い金利優遇という条件設定は同じです。

5年後の金利優遇を比較すると、最初から変動金利の2.365%と固定金利特約後の2.135%と、0.23%の金利優遇の差となります。

 

住宅ローンは、多くの方が35年返済で借り入れします。繰上げ返済をすることで、最終的には25年から30年くらいで返す方が多いようですが、子供が中学校・高校・大学と進学するにつれて教育費で何十万円の支払いが必要になり、繰上げ返済どころではなくなってしまう場合もあります。

ですので、当然、最初の5年間よりもその先の期間の方が長いので、0.23%の金利差は総返済額では大きな差になります。

 

以前のブログでも書きましたが、各金融機関のホームページを見ると、多くの金融機関で「10年固定」の金利を低く設定して、目玉商品として表示しています。

10年固定金利特約ですので、10年後の金利優遇は前述と同じく、最初から変動金利での優遇金利より低くなります。

 

「固定金利」を選択しようと思われるという事は、将来金利上昇のリスクを考えてのことだと思います。

あくまでも私の個人的な価値観ですが、10年より先の将来に金利が上がった場合に、更に優遇も下がってしまう事での金利負担増のリスクは見ないのかな?と思ってしまいます。

 

「固定金利」を選ぶお気持ちは分かります。だからこそ、もし固定金利を選ぶのでしたら、フラット35や、銀行の超長期固定など全期間固定の方が良いのではと思ってしまいます。

 

「借換え」の話から逸れてしまいましたが、定期的に住宅ローンの見直しは行った方が良いですね。

そう言っている私自身は、諸々の事情から金利優遇が少ない変動金利のまま返済を続けています。。。

 

物件探しと同じで、資金計画はお住まい購入の大事な部分です。

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2020年11月 住宅ローン・フラット35金利比較




(2020年11月2日時点の情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

2020年11月の住宅ローン変動金利の比較です。

新規購入の場合での金利を比較しています。借り換えの場合、より低い金利設定となる場合がありますので、別途、お気軽にお問い合わせください。

 

《住宅ローン 11月金利 銀行比較》

金融機関 金利(%)
ジャパンネット銀行 0.38
住信SBIネット銀行(Mr.住宅ローンREAL) 0.41
auじぶん銀行 0.41
新生銀行 0.45
埼玉りそな銀行 0.47
三井住友銀行 0.475
三井住友信託銀行 0.475
ソニー銀行 0.507
イオン銀行 0.52
三菱UFJ銀行 0.475
楽天銀行 0.527

(上記金利は最低金利が適用された場合です。審査結果により適用金利が変動する場合があります。)

 

今月も、新規借り入れでの金利変動はありませんでした。

最初から0.3%台は、今だジャパンネット銀行のみですね。

auじぶん銀行は、『じぶんでんき』との同時加入で0.38%も引き続き同じです。

 

ソニー銀行は、0.5%台ですが、住み替えで住宅ローンの残債が残っている場合、条件によりますが、新規融資の審査が好条件となる場合があります。

また、自己資金が10%以上で0.457%となります。自己資金が有り、住み替えの方はご検討してみる価値ありですね。

 

三井住友銀行ではネット専用ローンですが、3年固定特約タイプで0.39%と、3年固定金利では他行よりダントツ低い設定です。

通常、最初に大きく金利優遇がある場合は、特約期間後の金利優遇が抑えられて結局、その後の長い期間を高い金利で支払うことになりがちですが、

三井住友銀行のHPでは、3年後の金利優遇が、1.75%~2.0%となっています。もし、最大の2.0%の優遇が得られるのでしたら、今月の場合では0.475%となり、十分魅力的な商品かと思います。

 

 

《フラット35の金利》

「買取型」フラット35の最低基準金利は、

「契約額の9割借入、21年以上返済、団信付き」の場合で、

1.31%となり、10月から0.01%上がりました。

いつもながら、埼玉りそな銀行、ARUHI、楽天銀行、住信SBIネット銀行が、同じ金利となっています。

 

そして、利用可能な銀行は限られますが「保証型」のフラット35では、

ARUHI        1.26%
住信SBIネット銀行   1.21%

となっています。

ただし、ARUHIは、自己資金が増えるにつれて小まめに金利が低くなるように設定しているので、頭金を多くご用意できる方はARUHIが良いですね。

 

お住まい購入において、住宅ローンなど資金計画については大変重要な部分です。

物件探しと合わせて、お気軽にご相談ください。

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武蔵浦和駅西口、マンション建設予定 野村不動産




(2020.10.18現在の情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

先日のブログで、武蔵浦和駅西口の元ケーズデンキ跡地のマンション建設予定について簡単にお伝えしました。

開発看板が立てられており、野村不動産(株)と(株)ジェイアール東日本都市開発が事業主となっています。

開発看板

ケーズデンキ跡地開発看板

地上19階/地下1階建て、総戸数277戸となっています。

昨年の9月に見た時は、18階建て・総戸数は285戸になっていましたが、変更となっています。

古い建物がそのまま残っていて、周りの開発から取り残されていた一角ですが、いよいよ来年工事着工予定です。

2021年2月に工事着工して2024年4月に竣工予定、少し先ですが楽しみですね。

タワーマンションとしては、低めの19階ですね。北側駅ロータリを挟んで、同じプラウド”マークス”がありますから。。。気を使ったのでしょうか?!

 

低層階はテナントが入り、スーパーも予定されているとか・・・

既に、駅真下にマルエツ、マーレの1階にも食料品店街があります。建設予定地の南側ナリアガーデンにもマルエツがあります。

タワーマンションが増え人口も増加しているとは言え、少し離れたところにコープやオリンピックもあったりと激戦区ですね。

勝手ながら、店長さんのプレッシャーが心配になってしまいました。

ライブタワー武蔵浦和1階のダイソーがあるところも昔はスーパーが入っていましたからね。

 

野村不動産という事は、マンションは「プラウド」ですね。

武蔵浦和周辺のタワーマンションは、多くが野村不動産によるマンションで「プラウド武蔵浦和○○」となっています。

武蔵浦和駅 タワーマンション

私が藤島住宅に入社した17年前は、「ライブタワー武蔵浦和」と「ラムザタワー」の2本だけでした。その後、「またマンションだ~。」なんて言っているうちに、6本のタワーマンションが建設されました。

そして、今度9本目のマンションとなります。

武蔵浦和駅徒歩9分となりますが、田島通りをまっすぐ西へ行った所に「ヴィスタテラス武蔵浦和」がありタワー棟は20階建てなので、武蔵浦和駅周辺地区の再開発内ではありませんが、これも入れると10本となります。

武蔵浦和駅タワーマンション建設予定地

武蔵浦和駅西口 ケーズデンキ跡地タワーマンション建設予定地

武蔵浦和駅西口の目の前です。

写真の右側建物が南区役所・図書館です。

一番良い条件の立地が、満を持して登場!!って感じです。

ペデストリアンデッキで直結となるのでしょうか?!

元々は、公園になるなどの噂もあり、最初からマンション誘致ではなかったと思います。

ですので、さいたま市ホームページでの「武蔵浦和駅周辺地区」の概要図では歩行者デッキで繋がる計画にはなっていません。

以外と、この「元々の計画」が厳しいのでしょうか?

武蔵浦和駅周辺地区

武蔵浦和駅周辺地区概要図

ちなみに、4年前に登場した「武蔵浦和SKY&GARDEN」も、販売開始時にはペデストリアンデッキが繋がる予定だったそうですが、結局手前の道路を横断するところで切れてしまいました。

何かしら交通への障害があったのでしょうか?

いつでも繋げられるような形状で止まっていますので、今後変更となることもあり得るのでしょうか?!

ただ、高架下の商業施設「マーレ」の2階をずーっと進むと、「武蔵浦和SKY&GARDEN」のメインエントランス前の広場(駐車場の屋上部分)に出られますので、駅直結の様な状況です。

 

 

武蔵浦和駅周辺の再開発により、人気も上がり不動産価値も上昇、利便性も良くなるのですが、一つ残念なことがあります。

「富士山が見られなくなってしまうかも・・・」

武蔵浦和駅からの富士山

武蔵浦和駅西口からの富士山

「ライブタワー武蔵浦和」の事務所から弊社社員用駐車場へ行くのに、「ライブタワー武蔵浦和」2階部分から駅へ直結している東口ペデストリアンデッキを通り武蔵浦和駅改札前を抜けて西口のデッキへ出られます。

そのまま、南区役所方面へ向かうと、ちょうど正面に『富士山』が見えるのです!!

タワーマンションが建ち並んでいる武蔵浦和駅前から富士山を見られるとは貴重なビューだなと思っていました。

絶景とはいかないまでも、ふと富士山を見ると心が和みます。

これから冬になり空気が澄んでくると雪をまとった富士山が綺麗に見えます。

 

しかし、これは、ケーズデンキの建物が平屋であるからの風景でした。

ここに、マンションが建ってしまうと、正確なマンションの配置は分かりませんが、見えなくなってしまうかもしれません。。。

南区役所の方へ少し歩いていくとちょっと見える位置もあるのですが、写真よりもさらに富士山の下の方が隠れてしまいます。

駐車場棟は1階建となっていますが、これは商業施設用なのでしょうか?

住居用の駐車場はタワー型になるのではないかと思いますが、詳細は未確認です。

一般的マンションでは、北側住戸への日照を考慮して、駐車場を北側へ配置します。

そうなれば、富士山が隠れずに見られるのですが!

 

いつまで続くか分かりませんが、武蔵浦和駅周辺のマンションは新築時より中古販売時の方が価格が上がっていることは珍しくありません。

埼玉県内でも数少ない、『立地』が付加価値となって資産の目減りが抑えられています。

ケーズデンキ跡地の新築予定マンションについては、仲介ではご紹介できませんので、直接デベロッパーにお問い合わせ頂くしかありません。いずれ、専用のHPが開設されるかと思います。

その他、武蔵浦和周辺での中古マンションについてご検討されている場合は、お気軽にお問い合わせください。

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武蔵浦和駅、タワーマンションご契約




こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

昨日、武蔵浦和駅のタワーマンションのご契約が無事完了しました。

一旦お話が流れた後に、どんでん返しがあってのご契約でしたが、結果的に良いご契約だったと思います。

 

具体的な内容はお伝え出来ませんが、今改めてレインズ(不動産業者間での物件情報登録データベース)を見返しました。

各物件の室内の状況が分からないので表面的な数字での比較ですが、他の物件よりもお手頃な価格でのご契約だと思います。

 

今回、ご来店いただいてから約1か月でのご契約でしたが、実質的には3週間で物件が確定しました。

毎週のように、時には連日お時間をつくられていくつかのマンションを内見されました。

武蔵浦和駅周辺にエリアを限定してのご検討でしたので、その点では移動距離が少なく内見しやすかったとは思います。

ただ、それ以上に、「買う」ことを決められて一つひとつ集中しながら、且つ、積極的に動かれたのが良かったのだと思います。

 

ご案内は日中でしたが、夜景もタワーマンションの魅力の一つです。楽しみですね!

 

 

私が17年前に藤島住宅に入社したときは、武蔵浦和駅周辺は、弊社が1階店舗と3階事務所が入っている「ライブタワー武蔵浦和」と反対側の「ラムザタワー」の2本のタワーマンションがあるだけでした。

 

その後、武蔵浦和駅周辺の再開発事業が進み、次から次へとタワーマンションが建築されました。

それと共に、「武蔵浦和駅」の人気も上がり、不動産相場も右肩上がりです。

バブル期の様に、買った時よりも高く売れるのが当たり前のエリアです。

 

そして、今後、更なるタワーマンションの建築が決まっています。

武蔵浦和駅西口の目の前に、元々ケーズデンキがあった場所がずーっとそのままでしたが、結局18階建てのタワーマンションが建築予定となっています。

野村不動産による開発看板が立っているので、『プラウド』シリーズかと思います。

 

竣工はまだ先ですが、武蔵浦和駅前の風景が、また変わります。。。

 

「武蔵浦和駅」中古マンションをお探しでしたら、いつでもお気軽にお問い合わせください。

 

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2020年10月 住宅ローン・フラット35金利比較



(2020年10月6日時点の情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

2020年10月の住宅ローン変動金利の比較です。

新規購入の場合での金利です。

借り換えの場合、より低い金利設定となる場合があります。

別途、お問い合わせください。

《住宅ローン 10月金利 銀行比較》

金融機関 金利(%)
ジャパンネット銀行 0.38
住信SBIネット銀行(Mr.住宅ローンREAL) 0.41
auじぶん銀行 0.41
新生銀行 0.45
埼玉りそな銀行 0.47
三井住友銀行 0.475
三井住友信託銀行 0.475
ソニー銀行 0.507
イオン銀行 0.52
三菱UFJ銀行 0.475
楽天銀行 0.527

(上記金利は最低金利が適用された場合です。審査結果により適用金利が変動する場合があります。)

 

今月も、新規借り入れでの金利変動はありませんでした。

最初から0.3%台は、今だジャパンネット銀行のみですね。

auじぶん銀行は、『じぶんでんき』との同時加入で0.38%も引き続き同じです。

 

フラット35では、5ヶ月ぶりに下がりました。

「契約額の9割借入、21年以上返済、団信付き」の場合で、

埼玉りそな銀行、ARUHI、楽天銀行、住信SBIネット銀行が、1.30%が最低金利となっています。

9月は、1.32%でしたので0.02%マイナスです。

 

6月1.29%、7月1.30%、8月1.31%、9月1.32%と、先月までの4ヶ月は0.01%ずつ上昇していました。

 

なお、上記は「買取型」での金利です。

利用可能な銀行は限られますが「保証型」のフラット35では、

ARUHI        1.24%
住信SBIネット銀行   1.21%

となっています。

ARUHIは変動なしですが、住信SBIネット銀行は1.23%から買取型と同じく0.02%下がりました。

 

 

ところで、お客様と資金計画のお話をする際に、お勤め先やご年収、他にお借入れの有無等をお伺いして、住宅ローン審査に対してある程度の見込みを判断します。

もちろん、審査するのは金融機関であり、保証会社ですので、あくまでも一般的な予測ではありますが。。

 

今回、都市銀行で通常の資金計画の計算から、まず問題ないだろうと思われるお客様が、auじぶん銀行でネットから仮審査を行ったところ、否決の結果となりました。

同時に都市銀行でも審査を行いましたが、予想通り最大金利優遇での内定となりました。

金融機関は、審査の内容を公開しないので詳細は分かりませんが、auじぶん銀行は審査が厳しいのでしょうか?!

 

今までの経験からも、当たり前ではありますが金融機関によって審査基準が違います。

同じご年収でも借入可能額が変わります。

車のローンが残っている場合、審査対象に含めての計算となりますが計算方法が違います。

購入物件の担保評価が違うため、融資の可否又は融資可能額が変わります。(ジャパンネット銀行では、区画整理中の物件は融資対象外です。)

 

その他、ご年齢・職業・勤続年数・家族構成・健康状態などなど、色々な要素から判断され、融資の可否や優遇金利の増減が決まります。

過去に自己破産された方でも融資内定となった場合もあります。

ですので、ひとつの銀行で審査が否決されたからと言って、完全に諦めることはありません。

 

 

その他、各行の諸条件の微妙な違いの一部については、こちらの記事を参考にご覧ください。

『2020年7月、住宅ローン金利比較』

 

お住まい購入において、住宅ローンなど資金計画については大変重要な部分です。

物件探しと合わせて、お気軽にご相談ください。

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藤島住宅新築一戸建、「東浦和駅」徒歩13分 3,380万円~




(2020年9月30日現在での情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

今日は気持ちの良い秋晴れでしたね。

真夏の猛暑の厳しさは増してはいるものの、「暑さ寒さも彼岸まで」の通り、朝晩も涼しくなって過ごしやすくなりました。

ちょっと天気が良く気温が25℃を超えると『夏日』と言っていますが、少し基準を上げても良いのではとも思ってしまいます。

 

さて、改めて弊社の新築一戸建て分譲のご紹介です。

【ナテュールヴィーレ川口在家町】

武蔵野線「東浦和」駅が徒歩13分の、大変利便性の良い立地。

全棟100㎡(30坪)以上で、価格は3,380万円~となっています。

南西角地の一番条件の良い区画でも、4,180万円

 

駅が徒歩圏というだけではなく、小学校が380m、中学校は310mで、どちらも徒歩5分以内です。

コモディイイダ(スーパー)は、徒歩230m。

土日は駐車場が満車になるほど人気の、角上魚類は710m。

セブンイレブンが、400m。

その他にもスーパーやドラッグストア、ファミレス・ファストフード店、総合病院などが近くに揃っていて、普段の生活がとても便利な環境となっています。

 

芝川沿いのサイクリングロードも四季を身近に感じられてお散歩やジョギングには気持ちの良いコースです。

幸手市の権現堂堤には敵いませんが、春先には桜と菜の花のコントラストもご覧になれますよ。

 

現地では、数区画が建築中ですが、ほとんどの号棟で建物が完成しオープンハウスを開催中です。

ネットやお送りした資料で区画図をご覧なると、北側道路の区画は全然陽が当たらないように思われるかもしれませんが、実際ご覧になると、思いの外明るく採光が取れています。

 

私からすると、南道路でも間口の狭い土地の建物より、こちらの方が明るいと思ってしまいます。

まずは、是非現地をご覧になってはいかがでしょうか?

間取り(窓の配置)によって光の入り方が変わることを実感できるかと思います。

 

建築中の区画では構造部分もご覧になれます。

藤島住宅の地震に強い家づくりをご覧ください!

物件詳細ページはこちら、

【ナテュールヴィーレ川口在家町】 

 

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