マンション管理組合破綻？！　今売るべきか？

（2023年6月13日時点でのブログ記事の情報です。ご覧いただいた時点で販売状況や法規制の内容等が変更となっている場合がございます。詳細は、その都度ご確認をお願いいたします。）

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。今までも何度かマンションの管理について書いたことがあるのですが、先日マンション管理組合の総会が行われました。

総会は日曜日に行われるのですが、私は不動産営業という仕事上、どうしても土日は休みにくくい上に、ご案内の予定も入っていたので、当日の総会は欠席し、議決権行使により事前に各議事項目に対して賛成反対を提出していました。

昨年までは、そこに意見を記入する欄があったと記憶しているのですが、今年からは賛成・反対・棄権の選択項目に〇をするのみとなっていました。

意見があるなら出席して述べられれば良いのですが、正直なところ土日に休むことにより我々営業の収入に大きく関わる可能性があるので、家族のための行事など以外はなかなか休みづらいところがあります。

天秤にかけている様なのですが、マンション組合総会は、無理してまで仕事を休むほどには思えません。ましてや、予定が入っていれば迷うまでもないところです。

いくつかある議題の内、2項目について私は【反対】に〇をしました。そして、先日、総会議事録が配布され内容を確認したところ、私一人がのみ反対でした。。。

あまり詳細についてはお伝え出来ませんが、今のままの管理体制では、修繕積立金が破綻するのが見えています。

今回の総会では、そのことについてまったく話が出ていません。

数年前に私が理事の当番になった時に、修繕積立金増額を提案させていただき十分な額ではありませんでしたが折衷案の様な金額の増額が議決されました。

その後、他の方々が理事の時にもう一度増額となっています。

ただし、マンションの維持管理について30年、40年、50年、、、と長期的にみると、今のままでは修繕積立金が足りなくなるのは明らかです。

その時に、「みんなで少しずつ一時金を出して賄いましょう。」なんてレベルではありません。

これは、私の自宅マンションだけの問題ではなく、多くのマンションで抱えている課題だと思います。

かと言って、月々の修繕積立金を3万円、4万円と増額することは現実的に不可能です。

私が都内の不動産会社にいた時は、所謂『ヴィンテージマンション』と言われるマンションでは、築30年、40年にもかかわらず綺麗に手入れされていて古さはありますが、汚さや寂れた感じは一切なく、まさに『ヴィンテージ』という雰囲気が漂っています。その代わり、修繕積立金が月額4万円前後で他に管理費等があります。それだけの支払いが出来る方が住まわれるということで、マンションの価値を維持することへのコンセンサスも取りやすく、よりマンションに付加価値が与えられていました。

今は都内のマンションに携わる機会が無いので、今はどうなっているのか、たまには行って見たいですね。

でもって、埼玉の普通のマンションにあっては、少しでも早い時期から数千円でも増額する方が良いと思っています。それでも限界があるので、管理体制の見直しをして支出額を極力抑える努力が必要です。

マンションの管理委託を毎日ではなく週3日とか巡回とかにして、管理会社への支払いを抑えることも必要になてくると思っています。これでも、年間週百万円の支出が抑えられるかと思います。

理想は”自主管理”ですが、これはリスクもあるので、絶対良いとは言えないかもしれません。

でも、管理会社に委託していれば安心ということも無いですね。管理会社自体や各マンションの担当者が、本当にマンションの為を考えているなら、長期的な見通しについて今回の総会でも何かしらの提案があっても良いのでは思います。その案が出ていない時点で、管理会社との管理委託契約継続に疑問を感じてしまいます。

自分たち管理会社の収入が少なることにつながるので進んで提案などするはずもないのですが！

逆に、最近の人件費高騰などを理由に管理費増額の提案はしてきましたけど・・・

長期修繕計画の数字(お金)ばかり見ていると不安だけが先に立ってしまいますが、さいたま市や川口市だけでも、ものすごい数のマンションがあり、みんなそれなりに何とかなっているから、自宅マンションでも大丈夫なのかな？とも思ってしまう。。。

自分がマンションを買ったことを後悔している訳でもないし、今まで仲介でマンション購入をお手伝いさせていただいているので、マンションの良さも理解しているつもりです。

ただし個人的な価値観として、中間所得層までの方で、ずーっと住み続ける前提でのお住まい購入の場合、ご予算など条件が合うなら一戸建ての方が良いと思っています。

でも、私の様に一戸建てでは予算が合わずマンションにせざる負えない場合は、そこは現実を受け止めてマンションでのお住ま購入で良いかと思います。

いずれにしろ、来年の総会は出来る限り出席して直に意見を言うようにしないと、何も始まらないのかもしれません。