自宅（土地・建物）を売った時の税金は？【軽減税率・３０００万円控除】

 

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

お住いの家や所有している土地や建物の売却の依頼を受ける時に、掛かってくる税金が心配になりますよね。

土地建物を売った時の税金について、以前、藤島住宅公式ＨＰのスタッフブログでも私の当番の時に簡単に書きましたが、改めてもう少し詳しく説明しておきます。

 本日は、基本的な内容の説明とします。

こちらは、私なりに簡単にまとめてみました。

こちらをご覧になりながら読んでいただけると分かりやすいかもしれません。

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〇まず、所有する不動産を売った時に掛かる税金は、

①所得税　　②住民税　　③復興特別所得税（平成２５年～平成４９年）

があります。

①所得税・③復興税は国税、②住民税は地方税となります。③復興税は所得税額の２.１％と決まっていますが、①所得税と②住民税の税率は、不動産の所有期間によって変わります。

また、課税される元となる譲渡所得金額を算出する必要があります。

譲渡所得とは、売った金額から取得費（買った金額）や譲渡費用（仲介手数料などの売るために必要な費用）を引いた金額。

土地代は、取得費として買った時の金額がそのまま計算できますが、建物代は減価償却分を引いた額となります。

相続したり、売買契約書が無くなったりと取得金額が分からない時は、売った金額の５％を取得費として計算します。（７，０００万円で売ったとしたら、３５０万円が取得費となります。）

建物の減価償却の計算、土地建物金額の内訳が分からない場合など計算は後述します。

 

〇さて、税率ですが、

【短期譲渡所得】

譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年以下の土地や建物を売ったとき。

譲渡所得に対して、①所得税：３０％、②住民税：９％が課税されます。

【長期譲渡所得】

譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年を超えるの土地や建物を売ったとき。

譲渡所得に対して、①所得税：１５％、②住民税：５％が課税されます。

（注：売った時ではなく、その年の１月１日時点での所有期間です。）

 

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【軽減税率の特例】

自宅《居住用財産》を売って、一定の条件にあてはまる場合は、税率が緩和されます。

 

●譲渡所得金額が６，０００万円以下の場合

　　譲渡所得金額×（①所得税：１０％　②住民税：４％）　

●譲渡所得金額が６，０００万円を超える場合

　　（譲渡所得金額－６，０００万円）×（①所得税：１５％＋６００万円　②住民税：５％＋２４０万円）

 

軽減税率の特例を受けるための主な条件

(1) 売った年の１月１日において家屋や敷地の所有期間がともに１０年を超えていること。

(2) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。
 また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の３つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において所有期間が１０年を超えるものであること。
ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。
ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの３，０００万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
(5) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
 特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

 

建物の取得費の計算方法

〇上述の通り、買った時の資料が何も残っていない場合は、売却額の５％を取得費とします。

 

〇購入または建築費が分かる場合の減価償却分を引いて計算します。

　［購入（建築）代金×０.９×償却率×経過年数］

　　償却率：木造住宅・・・０．０３１、マンション・・・０．０１５

 

〇建売住宅など土地と建物一体で購入した場合。

　消費税は建物にしか課税されないので、消費税額を確認（売買契約書）し、消費税率から逆算すれば建物代が分かります。

　消費税導入前に購入された場合、建築年と構造別に標準的な建築費一覧から計算します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

《計算例》

昭和５５年に建築され、建物面積が９０㎡の場合

　建物価格　９２，５００円×９０㎡＝８，３２５，０００円

ここから減価償却を計算すると、

８，３２５，０００円×０.９×０.０３１（償却率）×３６（築年数）＝８，３６１，６３０円

この様に、原価償却分が建物価格を上回ってしまう場合は、建物価格の５％を取得費として計算します。

以上から、取得費と譲渡費用を計算し売った金額から引くと、譲渡所得金額が分かります。

 

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【３，０００万円特別控除の特例】

居住用財産を譲渡した場合、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高３，０００万円まで控除できます。

つまり、住んでいた土地建物（居住用財産）を売却した金額が３，０００万円以下の場合は、まず税金の心配は必要ありません。

３，０００万円を超えた時に、取得費・譲渡費用などを計算し譲渡所得を確認したところで、長期譲渡なのか？短期譲渡なのか？確認し税額を計算します。

なお、３，０００万円特別控除の特例と軽減税率の特例は併用できますので、所有期間が１０年を超える自宅を売却した場合は、税率を抑えることも出来ます。

以上、簡単にご説明しましたが、次回は、【買換え特例】について書きますね。

なお、税金の計算につきましては、個々の案件により詳細部分を確認した上で、税額が変わることがありますので、あくまでも参考としてご覧いただき、最終的には税務署窓口にてご確認いただくようお願い致します。

その他ご不明な点がありましたら、お気軽にお問い合わせください。