土地購入＋注文住宅の流れ。①

 

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

本日、川崎市での土地の決済が、無事完了しました。

建築条件無し土地を購入して注文住宅で建物を建築しての買い替えのお客様です。

最初から土地を持っている方は、注文住宅の建築ハウスメーカーや間取プランをゆっくり考えてからでも良いのですが、土地を購入して注文住宅で建物建築を行う場合、実は、そのスケジュールは予想以上にハードとなります。

注文住宅をお考えの方は、間取プランや建物の仕様設備などに拘りがあり、建売住宅の決まった規格内での建物ではご希望に合わなず、注文住宅にしようと思い、じゃあ土地を探そう！って順番の方が多いですね。

「スケジュールがハード」というのは、ほとんどの方が、土地代金と建物建築費用の両方を住宅ローンでお借入する方が多いからです。

両方で融資を受けるということは、土地購入時点で、建物費用を含めた総額に対しての住宅ローンの審査となるのです。

 

土地購入＋注文住宅建築での住宅ローンとは、総額で、金融機関から融資の承認を得た上で、まずは、土地購入分を先に融資実行され、土地の所有権が移転されます。

自分の物になってから建物建築がスタート。そして、建物が完成して引き渡される時に、建物費用分の融資が実行されます。

金融機関やローンの種類によっては、別の金融機関から土地購入分を『つなぎ融資』として借入する場合もありますが、ここは次の機会に改めてご説明いたします。

要するに、住宅ローンは土地代と建物代を一体として審査するので、気に入った土地が見つかって、「住宅ローンは大丈夫かな？」という時には、同時に建物費用もほぼ目途を付けなくてはいけないことになります。

建物建築費用の目途を付けるためには、

どのハウスメーカーで建てるのか？

間取プランは？

建物の延床面積は？

建物の仕様（オプション）は？

造成工事費用は？

外構工事は？

地盤改良工事費用は？

などなど、打合せをしながら決める必要があるのです。

ここで問題なのは、上記の内容を検討できる時間です。

土地の売主からすると、建物がどうなるかは関係ないので、基本的には出来るだけ早く土地決済を行いたいと思います。

買手からすると、土地の契約から決済まで３ヶ月は欲しいと交渉しますが、それ以上は難しい場合が多いです。

本日決済したお客様は、土地契約から約２ヶ月での決済です。短期間の間に多くのことを決定していただきました。

『３ヶ月もあれば余裕じゃないの？』と思われるかもしれませんね。

しかし、前述の様に、住宅ローン審査は土地と建物一体で動きます。

住宅ローンの「本審査」の内定が下りてから、金融機関との金銭消費貸借契約（融資額と金利条件などを決めて、お金の貸し借りの契約をすること）を行ってから融資が実行されます。

この「本審査」の時に建物の建築請負契約が必要なのです。

ってことは、当然、ハウスメーカーが決定し、請負金額も大まかには確定する必要があります。

後々、オプションの追加などで金額が変更となるのは構いませんが、その分融資額の増額は出来ませんので、自己資金にゆとりのある方は問題ありませんが、ほとんどを融資に頼る場合は、かなりの精度で金額の確定が必要となります。

また、あとになって建築会社の変更も、基本的にはＮＧとなります。

なぜなら、住宅ローンの審査の中に、「どの建築会社で建てるのか。」も含まれるからです。

本日決済のお客様も、ハウスメーカー４社を挙げましたが、融資先からは２社に絞られてしまいました。。。

「土地の契約から決済まで３ヶ月」であっても、２ヶ月の時点で遅くとも建物請負契約が必要です。

 

最近人気のネットバンクでは、本審査の日数が都市銀行などに比べて長い場合があるので、更に短期間に決める必要があります。

この２ヶ月で、絶対的な最終確定ではないのですが、ほとんどを決める必要があります。

というか、大きく建築費用が変わってしまう様なプラン変更や仕様の変更が無いように決めるという事です。

同じ床面積３０坪の中であれば、プランの変更は問題ありません。

そこは、折角の注文住宅ですから、じっくり検討しましょう！！

・・・・・っと言いながらも・・・・

金融機関は、建物費用融資にも期限を設けることが多いです。

それが、土地決済から６ヶ月という場合があります。

土地決済後に間取プランの詳細を打ち合わせしますが、そこでなかなか決まらずに日数が経ってしまうと、建築期間に影響が出てしまいます。

もし、注文住宅をお考えの方は、ご希望のハウスメーカー候補を数社に絞っておくことをお勧めします。

そして、展示場やショールームなどを見学して、どんな仕様設備にしたいか、その場合の費用はどのくらいなのかを把握しておくと、いざ、気に入った土地が見つかった時に、スムーズに具体化することが出来ます。

簡単にご説明しましたが、金融機関によって、お客様の資金計画の内容によって、さまざまなスキームがありますので、いつでもお気軽にご相談ください。