変動金利と固定金利、どちらが正解？
（2020年6月27日時点の情報です。）
こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。
ちょうど１年ほど前に住宅ローンの変動金利と固定金利を比較したブログを書きました。
現在、変動金利の基準金利は２.４７５％ですが、２００９(平成21年)年から１０年以上変わっていません。それどころか、銀行の競争から金利優遇が大きくなり、実行金利はどんどん下がって先日もお伝えしましたが、０.３％台の銀行も出てきました。
私が自宅を買った２００３年(平成１５年)の基準金利は２.３７５％です。途中、２％後半まで上がったこともありますが、前述の通り金利上昇以上に金利優遇が大きくなったので、実際の借入金利は上がっていませんでした。
変動金利は将来の金利上昇が不安・・・と言いながら、この１８年ほどで見る限りは、結果論として変動で良かったとなります。
この間、「いざなみ景気」（２００２年(平成１４年)２月～２００８年(平成２０年)２月）や、それを上回るとする２０１２年(平成２４年)２月の景気拡大局面と言われつつも実質成長率は下回るなど、金利上昇はしていません。
今まで上がらなかったから今後も上がらないとは言い切れず、２０年・３０年と長期間の返済なので「もし、金利が上がったら・・・」と不安に思われてしまうのも当然ですね。
皆さんは、各々いろんな事情がある中で住宅ローンの商品を決めているかとは思いますが、住宅ローン利用者全体では、変動金利を選ぶ方が多いのも事実です。
下のグラフは、住宅支援機構による調査をまとめたグラフです。
２０２０年６月１９日付の発表ですが、データは２０１９年９月までとなっています。
２０１９年４月～９月に住宅ローンを利用した中では、変動金利を選んだ方が５９％、固定期間選択型が約２７％、全期間固定は、約１４％となっています。
先日のブログでも書きましたが、各金融機関の競争が激しく変動金利は０.３％台の銀行があるので、これは絶対的な魅力ではあります。
バブルのころから見たら、お住まい購入するタイミングとしては、本当に夢のような金利ですね。
金利タイプを選んだ理由としては、「金利が低い。」がダントツ1位となっています。
ただ、変動金利を選んだ方だけでなく、固定金利を選んだ方も金利の低さを１番の理由としています。
変動金利と比べれば金利は高くなりますが、過去の金利から見ると長期固定が１％前半で借りられるのは魅力ですからね。そして、やはり２番目には「金利上昇リスクへの不安」となっています。
面白いと思ったのは、３番目に「団体信用生命保険の充実」となります。
各銀行は、金利での競争が頭打ちになってきたので、がん保障、全疾病保障など団信の内容での競争となって来ました。
フラット３５では、一般団信となってしまうので、固定金利を希望される方で団信の充実を考えるとフラット３５ではなくて、銀行の住宅ローンでの長期固定となるのかと思います。
だからなのか、フラット３５を選んだ方の理由では、１位が「金利上昇リスクへの不安」となっています。
ただし、こちらでも２番目には「金利が低い」となっています。３番目にある「フラット３５Ｓを利用」と共に、当初５年ないし１０年間の０.２５％優遇は、返済額アップの不安には一つの安心材料です。
と、ここまでは、想像できる範疇かと思います。その上で、変動か固定か？と悩まれます。
「結局、どちらで借りれば良いの？」
抽象的な比較をしていてもイメージが掴めないかと思いますので、変動金利と固定金利について金利上昇を踏まえていくつかのシミュレーションを作成しました。
もちろん、このシミュレーション自体も仮定の話ではあるのですが、この数字を見てどう思われるかを、自分自身で感じてみてください。
《①変動金利》
借入額：４，０００万円、３５年返済、当初金利０.４７％
5年目から毎年0.05％上昇
10年目から毎年0.1％上昇
15年目から毎年0.15％上昇
25年目から0.1％下落
30年目から維持
※返済額5年ごと見直し125％ルールあり
【金利変動グラフ】
昨年の消費増税があり新型コロナによる経済の縮小は直ぐには戻らないだろうし、多少復活の兆しが見えたとしても、変動金利が連動している短期プライムレートの指標となる日本銀行が決定する政策金利は、景気動向を見ながらとなるので、ここ数年での金利上昇の可能性は低いとして、当初５年間は現状据え置きとしました。
その後、個人的には、こんなに金利上昇が続くことは無いかとは思いますが、６年目から２５年目まで上昇ペースを変えながらも金利上昇が続けた後、さすがに、多少は下落してから現在のような横ばいが続いた場合のシミュレーションとしてみました。
【返済額・元金充当分変動グラフ】
ほとんどの銀行では変動金利に『１２５％ルール』を設けています。年２回金利の見直しをするのですが、金利が上下したとしてもすぐに返済額が増減することはなく、５年間は返済額がそのまま維持されます。
仮に、金利が上昇した場合は返済額が変わらない代わりに、その返済額内訳（元金部分と利息部分）の内、利息部分が増えます。逆に、元金部分の割合が少なくなります。
グラフを見ていただくと、月々返済額は５年間一定なのに、元金部分は１年ごと少なくなっています。
そして、５年経った時に当初の返済予定よりも元金の返済が進んでいないので、６年目に再計算して当初の返済期間で完済できるように、月々の返済額を見直します
６年目の月々返済額増額により元金部分が増えますが、金利上昇に伴い元金部分の負担が少なくなっているのがわかるかと思います。
この６年目の月々の返済額見直し時に、どんなに金利が上がっていたとしても、新しい返済額が、今までの返済額より１２５％を超えることは無いとするルールです。
ちなみに、先日ご紹介した「ジャパンネット銀行」では、この１２５％ルールを設けていませんが、相当の金利上昇にならないと１２５％を超えることはありません。
《②固定金利（フラット３５Ｓ）》
借入額：４，０００万円、３５年返済、
金利１.２９％、当初１０年間０.２５％金利優遇
【金利変動グラフ】
藤島住宅の新築分譲の場合は、フラット３５ＳのＡタイプなので当初１０年間の金利優遇が受けられるので（Ｂタイプは、当初５年間の金利優遇）、１.０４％スタートとなります。
【返済額・元金充当分変動グラフ】
固定金利のグラフは、見ての通りわかりやすいかと思います。
次に、上記の２パターンのグラフを重ねてみます。
【返済額変動グラフ】
２０年目からの返済額が、固定金利より変動金利の方が高くなっています。
その後、変動金利では月々の返済額が、最大で１３万円近くまで上がります。固定金利は、当然当初決められた通り約１１７，０００円以上になることはありません。
そして、こちらもご覧ください。
月々の返済額では、１５年目からは変動金利と固定金利がほぼ同額になり、２０年目以降は変動金利がずっと高いのですが、総返済額ではほぼ同じです。
敢えて、この分水嶺の様なシミュレーションで比較しました。
最初に述べたように、このシミュレーションもあくまでも仮定ではあり、私は経済の専門知識もないので変動金利の場合の様な上昇があり得るのか？、または、全然あまいと見られるのか分かりません。
皆さんも同じかと思います。このシミュレーションを見てどの様に感じましたか？
変動金利は、０.４７％からスタートして最大２.６２％までと、２.１５％上昇しています。
この金利は優遇後の金利なので、基準金利は約２％プラスすると、４.６％前後となり、バブルに突入していく頃の金利水準となります。
バブルが来ると思いますか？
景気は良くなって欲しいとは思いますが、私個人は、そこまでの回復は無いというか、物価上昇率２％目標は個人消費が伸びない中では難しいし、その状況で日銀は政策金利を上げづらく短期プライムレートも上がらないのではと思っているので変動金利を選択し、今も借り換えはしていません。
また、今回はフラット３５ＳのＡタイプと固定金利の中では好条件でのシミュレーションです。
同じフラット３５ＳでもＢタイプで優遇が５年間のみだったり、中古物件などフラット３５のみで優遇が受けられない場合などは、変動金利の優位性が高くなります。
それは、返済開始当初は元本が多く残っており、その期間に高い金利で借りるのは利息負担の影響が大きくなってしまいます。
上記のシミュレーションでは、１５年目で返済額がほぼ同額になりますが、金利が高めの固定金利では、この１５年までの利息負担が利が、より大きくなってしまうので最終的には負担増となる可能性があります。
また、多くの方が繰り上げ返済をされますが、繰り上げ返済の額やタイミングによっても変わります。
（ちなみに、私は全然繰り上げ返済が進んでいません・・・）
さて、皆さんは、どの様に思われますか？
将来の絶対はわかりませんので。。。
ただし、今回の比較のように、結果的に総返済額が固定金利より少なくなったとしても、金利の上昇パターンによっては月々の返済額が固定金利より高くなるリスクがあるのは不安ですよね。
シミュレーション通りに金利が上がった場合に子供の進学時期や諸々の状況で、月の返済額が２万円近く増えるのは苦しいですからね。
そういう点では、固定金利の安心感は大きいですよね。
ただ、各銀行「１０年固定」という商品をホームページ上でも強く推しています。
一定数の方が選ばれているようなのですが、私としてはピンっと来ません。
固定を選ぶということは、金利上昇リスクを感じているということだと思うのですが、私はここ数年では金利上昇の可能性は少ないと思っています。
もちろん、中長期的には可能性としてはあるかと思います。
１０年固定を選んだ方は、１０年後には変動と固定のどちらを選ぶのでしょうか？
いずれにしろ、その時点の基準金利から優遇金利を引いた金利が実行されますが、この「優遇金利」に差があることをご存じでしょうか？
埼玉りそな銀行の場合、通期優遇型で最大２.００５％の優遇となりますが、「１０年固定」は当初優遇型で、１１年目の再選択時の優遇は、１.６５５％となります。
ところで、
今まであまり深く考えませんでしたが、変動金利の５年間返済額が変わらない・・・というのも善し悪しって感じです。
金利が上がったとしても、早めに細目に返済額も増えれば、最大の返済額はもう少し抑えられるのではと思ってしまいました。
まっ、ここは考えても仕方がない部分ですが！
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