住宅ローン、借換はお得?!



(2020年11月6日時点の情報です。)

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。

以前中古マンションを購入されたお客様より住宅ローンの借換えについてご相談がありました。

固定金利から変動金利へ借り換える場合は、金利の差が大きいため借り換えのメリットが得られやすいのですが、今回は現状が変動金利になっているところから、更に金利が低い変動金利への借り換えということで、今までもご紹介してきたジャパンネット銀行の0.38%でシミュレーションしてみました。

金利だけを見れば低くなってメリットはありそうですが、借換えをする際の新規住宅ローンでは、融資手数料など数十万円の諸費用が必要となり、残債の額や借入期間によっては、金利が低くなることでの利息軽減以上に、新規の諸費用が上回わるなど、メリットを得られない場合もあります。

 

ですので、最初に現状の概要を伺った時には、「大きなメリットは無いかもしれないな~。」との印象でシミュレーションしてみました。

その結果を参考にご紹介します。借換えをご検討の方は参考になさってください。

または、借換えなんて考えてもいない。。。という方も、意外とメリットがあるかもしれませんよ!!

 

《現在のお借入れ状況》

借入残債  2,100万円

変動金利  0.79%

残り借入期間 20年10か月(250回)

毎月返済額 91,130円(ボーナス返済無し)

総返済額は、22,782,500円

利息額が、1,782,500円で約180万円の利息を支払うことになります。

 

では、これを「ジャパンネット銀行」の変動金利に借換えたとして、

金利を、0.38%で計算すると、

月々返済額は、87,383円

総返済額は、21,845,750円

利息額が、845,750円で約85万円となります。

 

これだけ見ると約180万円-約85万円=約95万円も節約できる!と思いがちですが、

借換えで新規にローンを借りるには、諸費用が必要となります。

ローン事務手数料が、借入額×2.2%ですので、

2,100万円借り入れで、462,000円

登記費用として、現在のローンについて抵当権抹消登記と新規ローンについて新たに抵当権設定登記費用が掛かります。

正確には司法書士の見積もりとなりますが、約18万円とします。

諸費用合計が、約65万円。

 

借換えを行うために、この諸費用を現金で支払えるという事は、現在の住宅ローンの繰り上げ返済にも利用できるという事になります。

ですので、正確にというか平等に比較するには、現在の住宅ローンに65万円の繰り上げ返済を行った前提で今後の利息支払い額を計算する必要があります。

 

つまり、

2,100万円-65万円=2,035万円

金利:0.79%

残り借入期間 20年10か月(250回)

総返済額は、22,077,250円

利息額が、1,727,250円で約172万円の利息を支払うことになります。

 

したがって、利息支払い額を比較すると、

約172万円-約85万円=約87万円の利息軽減!となります。

 

現行ローンの0.79%でも、ひと昔前でしたら十分低い金利なのですが、さすが、0.38%と比較すると十分借り換えのメリットが出そうです。

ただし、あくまでも金利変動と繰上げ返済を考慮しない場合です。

 

更に、

月々の返済額が91,130円から87,383円へ3,747円下がりますので、今までと同じ返済額に近い条件を継続するために、返済回数を239回(11か月)に短縮すると、月額91,247円の返済となり、

総返済額が、21,808,033円で、利息分が808,033円≒約80万円になり、

差し引き、約92万円の利息軽減となります。

 

※最初、上記の92万円から諸費用65万円を引いて、実質メリットは27万円と計算してしまいましたが、現行ローンは65万円を繰上げ返済することでの利息負担が約172万円であり、借り換えローンでは諸費用65万円を支払う事での利息負担が約80万円ですので、同じ65万円を負担することで得られる利息額ですので、借換えのメリットとしては、上記の87万円~92万円との理解で良いかと思います。

 

 

ただ、メリットがあるのは分かっていても、その時々の家計の事情によっては、一旦65万円の現金の負担が大きく借り換えに二の足を踏んでしまう方も居るかと思います。

 

現行のローン金利と新規ローンの金利の差が大きい場合は、諸費用も含めて借入してもメリットがある場合もあります。

銀行により諸費用分の扱い方が違いますが、ジャパンネット銀行では諸費用分も合わせて1本のローンとして、金利も同じ0.38%で借り入れができます。

簡易的なシミュレーションができますので、お気軽にご相談ください。

また、繰上げ返済や金利上昇リスクを考慮した場合など、ご希望の条件に合わせてシミュレーションいたします。

 

実は、

この方、5年前にご自身の判断で別の銀行から住信SBIネット銀行へ一度借り換えを行っています。

その時の融資内容が、

借入金 28,900,000円
借入期間: 29年
金利 5年固定特約 年0.49%
金利タイプ変更後の借入金利 変動金利タイプの基準金利より▲1.985%

 

この時にご相談いただければ、5年固定はお勧めしなかったのですが・・・

今となっては、このことで、再度借り換えをご検討となりました・・・

このこと・・・とは、

『金利タイプ変更後の借入金利 変動金利タイプの基準金利より▲1.985%

 

ちょうど5年固定特約期間が終わり、固定期間の再選択は行わず変動金利になったところです。

 

2020年11月時点での住信SBIネット銀行の新規借り入れ変動金利は、

基準金利が、2.775%

ここから、最大2.365%の通期金利優遇を受けることで、

実行金利が0.41%となっています。

(正直、これだけの金利優遇があると、そもそもの基準金利の意味があるのか?とも思いますが!)

 

5年固定は、0.49%となっており、たまたまなのか5年前と同じ金利です。

そして、「特約期間終了後、変動金利に自動的に切替わり、変動金利の基準金利から
年-2.135%。」となっています。

 

変動金利に、僅か0.08%プラスするだけで、とりあえず5年間は金利が固定される安心感と言えばそうなのかもしれません。

 

特約期間終了後の金利優遇は、5年前より0.15%プラスになっています。金融機関競争により優遇金利が大きくなってきた表れかと思います。

しかし、

特約期間終了後の金利優遇は、最初から変動金利で借入した場合の通期優遇より低い金利優遇という条件設定は同じです。

5年後の金利優遇を比較すると、最初から変動金利の2.365%と固定金利特約後の2.135%と、0.23%の金利優遇の差となります。

 

住宅ローンは、多くの方が35年返済で借り入れします。繰上げ返済をすることで、最終的には25年から30年くらいで返す方が多いようですが、子供が中学校・高校・大学と進学するにつれて教育費で何十万円の支払いが必要になり、繰上げ返済どころではなくなってしまう場合もあります。

ですので、当然、最初の5年間よりもその先の期間の方が長いので、0.23%の金利差は総返済額では大きな差になります。

 

以前のブログでも書きましたが、各金融機関のホームページを見ると、多くの金融機関で「10年固定」の金利を低く設定して、目玉商品として表示しています。

10年固定金利特約ですので、10年後の金利優遇は前述と同じく、最初から変動金利での優遇金利より低くなります。

 

「固定金利」を選択しようと思われるという事は、将来金利上昇のリスクを考えてのことだと思います。

あくまでも私の個人的な価値観ですが、10年より先の将来に金利が上がった場合に、更に優遇も下がってしまう事での金利負担増のリスクは見ないのかな?と思ってしまいます。

 

「固定金利」を選ぶお気持ちは分かります。だからこそ、もし固定金利を選ぶのでしたら、フラット35や、銀行の超長期固定など全期間固定の方が良いのではと思ってしまいます。

 

「借換え」の話から逸れてしまいましたが、定期的に住宅ローンの見直しは行った方が良いですね。

そう言っている私自身は、諸々の事情から金利優遇が少ない変動金利のまま返済を続けています。。。

 

物件探しと同じで、資金計画はお住まい購入の大事な部分です。

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