『フラット35の金利予測の方法』

 

こんにちは、藤島住宅の大目(おおめ)です。
9月に入りました。
いきなり秋の気配を感じさせる陽気となりましたが、来週には30℃を超す予報になっているので、残暑はまだまだ終わりません。
『暑さ寒さも彼岸まで』と言われる通り、あと3週間程は暑さに負けないように頑張りましょう!
さて、月が変わったという事で、住宅ローンやフラット35の9月の金利も発表されました。
変動金利は、概ね引き続き同じ条件の様です。
あとは、各金融機関のキャンペーンや競争原理による審査の各案件ごとに多少の変動があるかもしれません。
藤島住宅公式ホームページのスタッフブログでも、私が当番で9月の住宅ローン・フラット35の金利についてアップしましたので、そちらもご覧ください。
藤島住宅スタッフブログ

 

フラット35の9月金利について、主な部分を転記しておきます。
9月は、0.78%で、8月から0.04%下がりました。
フラット35Sは、フラット35の基準金利から借入当初5年または10年間は、0.3%の金利優遇が受けられます。11年目から1.08%となります。
ちなみに、藤島住宅の自社物件は、10年間の金利優遇が受けられる建物の品質(技術基準)をクリアーしています!
フラット35Sでの最低金利0.78%は、いくつかの金融機関で借入れできますが、その他の部分で条件が変わります。
融資手数料は、融資額の1~2%の間で設定している金融機関が多いですが、『優良住宅ローン』では、住宅性能評価を取得している物件は、融資額の0.5%となります。
これは、確かに魅力的ですね。
また、頭金が物件契約額の2割ご用意できる方は、『ARUHI(アルヒ)』のフラット35Sでは、更に0.1%優遇され0.68%となります。




さて、変動金利は、毎年4月と6月に金利の見直しが行われ、その間は原則基準金利が変わることはありません。
審査結果での金利の優遇幅が拡大縮小され実効金利では変動がありますが、基本的に毎月変わるものではありません。
フラット35は長期金利となり、毎月金利設定が変わります。
たまに、「今後金利は上がりますか?下がりますか?」と聞かれます。
当たり前ですが、正直分からないですよね。
「景気は良くなってもらいたいですか?」と聞けば、
みなさん「はい。」と答えるでしょうから、結果的に金利が上がることは了承している?!ってことでしょうか。
ただ、目先の短期的なところで金利の予測が出来ないものか・・・
「フラット35の金利予測」について、あくまでも雑学的参考として書いてみます。

 

◎フラット35金利予測

 

フラット35の金利は、どの様にして決まるのでしょうか?
フラット35は、各金融機関が住宅購入者へ貸し出した債権を住宅支援機構が買い取り、債権化したものを機関投資家へ【機構債】として販売します。
これ以上細かい部分は省きます。(私も、理解しきれないので・・・)
フラット35の金利は、この【機構債】をベースに各金融機関の利益分の金利を上乗せして決まります。
だからこそ、金融機関によって金利が違うのですね。
機構債の表面金利は、主に「日本の長期金利」(新発10年物国債利回り)が元になります。(それ以外の要因もありますが、私には難しく説明できません!)
基本的には「日本の長期金利」(新発10年物国債利回り)を、こまめにチェックしていると日々変動しますので、ある程度予測はつくかと思います。
ただ、月初に上がったからと言って、来月のフラット35の金利が上昇するかは分かりません。その月の中後半の様子をチェックしないと。
これで、上がりそうかな?下がりそうかな?と、毎日ネットや新聞等でチェックしている方は想像できるかもしれません。
次に、どの位変動するのか?
毎月20日頃に、住宅支援機構が機構債の情報を公表しています。
《既発債一覧:住宅支援機構ホームページ》

機構債一覧(住宅支援機構HPより)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ここでの機構債の『表面金利』が、翌月のフラット35の金利に影響を与えることが多いそうです。
参考に、埼玉りそな銀行での「フラット35」で、《借入れ期間21年以上・融資額:契約額の9割以内・事務手数料:定率タイプ》の条件での金利の推移は以下の通りです。
5月:1.06%
6月:1.09%(前月比:+0.03%)
7月:1.09%(前月比:±0%)
8月:1.12%(前月比:+0.03%)
9月:1.08%(前月比:-0.04%)
この様に、ある程度の予想は出来そうですね。
ただ、この通りにならないこともあるので、あくまでも参考に。
そして、長々とここまで書いておいてですが・・・
仮に月末に決済の予定を組んでいたとして、20日頃になって来月金利が下がりそうだから・・・と言っても、金融機関・司法書士・売主・工事関係の多くの業者などなど、いろんな方が関わっているので、簡単に日程を変えることは予想以上に難しい場合があります。
諸々の条件が融通が利いた時は、上記を参考にして少しでも金利を抑えられれば良いですね。
その他、住宅ローンについてのご質問やご相談がありましたら、どんな事でも遠慮せずご相談ください。

 

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