マンション管理組合の理事会出席




 

マンション購入とは。

 

私は、マンション住まいです。
藤島住宅へ入社する直前に購入しました。
マンションを買うという事は、自動的にマンション管理組合の組合員となります。
組合ですから、理事長・副理事長・書記などの役職を決めます。
そして、ほとんどのマンションは、1年ごとに交代で理事の当番が回ってきて、その年ごとに理事長などを決めます。
マンションの維持管理は、理事会によって話し合い、組合員(マンション区分所有者)に提案・賛否を問うて進めていくことが原則ではあります。
しかし、そのほとんどは管理会社によって提案していただき、ほぼその通りに進むことが多いですね。
「〇〇が交換時期なので、壊れてしまう前に交換しておきましょう。」
と言われると、理事会のメンバーは当然素人なので、
「そうなのか。」と思い工事を発注します。
仕方のない部分です。
私の自宅のマンションも築13年ですが、今まで類にもれず‟言いなり”に近い部分がありました。
ここで、語弊を恐れずにあえて書きますが、
「管理会社にとっては、所詮他人の所有物」
ひとつ一つ親身になって説明・提案とはなりません。
勿論、担当者によっては熱心な方がいらっしゃるかもしれません!

 

私は、不動産業界に入ってから、多くのマンションをご案内しご契約のお手伝いをしてきましたが、
管理組合が、まったく機能していないマンションはいくつもありました。
そして、管理維持を行うのに区分所有者から集めている管理費・修繕積立金では足りず、金融機関から借り入れをして工事を行っているマンションも多くあります。

 

管理会社が入っているマンションでは、長期修繕計画書を作成しています。
今後の必要となるであろう工事とおよその費用の1年ごとの収支と累計、
修繕積立金としての収支と積立金残高がグラフによって表されています。
マンションによって多少の差はあるでしょうが、
築25年前後から工事費用が積立金残高を上回るようになります。
要するに、「お金が足りない」のです。
ですから、ある時期が来たら修繕積立金は値上げするしかないのです。
しかし、その時期が遅すぎたり、そもそも値上げを行わないと、前述のように管理組合の財務内容が破たん状態になってしまいます。
新築時から高めに設定すれば良いのですが、マンションデベロッパーとしてはあまり高くすると印象も良くないので、低めに設定しがちです。

 

という事で、私の自宅マンションでも同様のことが起きています。
当然、私は以前から気づいていました。
7年ほど前に一度組合総会にて、早い段階での値上げを提案したこともありましたが、
私一人が言ったところで、何も変わらないのが実情です。
でも、もっと何回でも提案すべきでした・・・
今さらながら反省しております。
昨年1回目の大規模修繕が終わり、何千万円という費用が掛かりました。
具体的な金額はお伝えできませんが、すごい額ですよ!!
(ちなみに、総戸数約50戸の規模です。)
でもって、長期修繕計画表にて、2回目の大規模修繕時の収支を見ると・・・

 

マイナスです。

 

しかも、数千万円単位です・・・・
思わず、間違いかと思いましたよ!

 

数字の単位が(千円)と見慣れないので、5回くらい確認してしまいました。
でも、やはり、千・万・十万・百万・・・・千万の位になってします。

 

そして、ようやく管理会社の方からも、値上げの必要性を提示していただきました。

 

今年は私が理事会の当番となりましたが、理事会は土日に行うので家内が出席していましたが、
先日の理事会が夜行われたこともあって私が出席しました。
仕事での経験をお伝えしながらの、危機感をお話してきました。
「本当に、大変な状況なんですよ!」
例えとしては・・・
年収300万円で、五つ子が年間100万円かかる大学にいっぺんに入学するくらい大変!
他にも生活費やら出費はありますからね。
でも、この場合は、借入して凌げば子供たちはいずれ独立しお金がかからなくなるので、
借入を返すことができますが、

 

マンションは、築年数が古くなるほど維持管理のお金は増えてしまうのです。

 

だからこそ、私が言うべきだったし、管理会社担当者も分かっていて提案して欲しかった。

 

最後に、私は決してマンションを否定しているわけではありません。
私の自宅マンションも、良いマンションだと思っています。
新築時からの資産性下落率も低い方だと思います。
今後も維持できればと思いますが、それには管理が大事です。
必要以上に費用をかけることはないのですが、バランスを見ながら進めることが大事ですね。

 

マンションのフラットな生活はやはり楽ですし、私もマンションだからこそ今の住環境に住まいを持てました。
同じ予算で見たら、駅近・路線・眺望・陽当りなど条件が良くなってきます。

 

マンションを買うということは、理事会にてその責任が掛かるときがありますので、
少しこんなことを思いながら話し合うだけで違ってくるのではないでしょうか。